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简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议.docx


文档分类:建筑/环境 | 页数:约78页 举报非法文档有奖
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简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议贾涛 陕西言锋律师事务所 西安 710065摘  要:面对频发的暴力拆迁事件,我国现行的规范监管体系尚难以涵盖拆迁过程中的方方面面,而在法规体系的背后,各种非文明拆迁事件有着许多根本性利益要素,本文旨在介绍基本概念的基础上,通过利益分析对土地一级开发过程中的融资问题进行剖析,并有针对性的提出几点不成熟的建议。关键词:土地  一级开发  融资引  言:近年来,暴力拆迁为何频发,原因很多,如现行规范拆迁行为的立法不到位,拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道;个别开发商有恃无恐,为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电,甚至威胁、恐吓,强行拆除居民房屋。主要原因还是土地一级开发过程中资金紧张造成的,而资金紧张主要是因为在土地一级开发的过程中融资模式方面存在诸多问题。一、土地一级开发定义我国最早在 2002 年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定,提出土地一级开发是指:“政府委托市土地整理储备中心及分中心,按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。根据上述界定土地一级开发具体来说,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件,再对熟地进行有偿出让或转让的过程。具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为。简单的来说就是“生地”变为“熟地”,然后再进行二级开发。二、土地一级开发传统的融资模式及问题(一)、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用;;;。(二)传统模式存在的问题上述资金来源可分为三部分:财政资金、金融机构贷款和其他资金。1、对于属于财政资金的 1、2 部分,从实践中看,不能解决土地一级开发时的巨额资金需求,缺口巨大,尤其是土地成片开发或城市区域开发时。2、第 3 部分用于土地一级开发(土地储备)的金融机构贷款,是目前土地收购储备资金的最主要来源。这类贷款是以待开发的储备土地为担保,由银行发放的贷款。由于土地收购储备是一种政府行为,信誉度高,银行放贷是建立在政府的国有土地资产上。储备土地一经出让,就能回收土地出让金,银行放贷形成的资产呆账、坏账风险很小,因此,各商业银行竞相向土地储备机构贷款。同时,在目前缺乏土地收购储备资金其他来源渠道的情况下,商业银行贷款则成为各城市土地收购储备资金的最主要来源,土地储备机构土地一级开发基本上都来自于银行贷款。但 2008 年 7 月 29 日发布的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》规定,土地储备贷款采取抵押方式的,应具有合法的土地使用证,贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的 70%,贷款期限原则上不超过 2 年。这一规定使得土地储备贷款时间与土地储备周期存在差异,往往土地储备周期较长,贷款时间较短,这样就容易造成偿还贷款时间已到,而土地还没有出让的现象,造成了一些土地储备机构为了偿还银行借款,不能按照土地出让计划供应土地,造成一级土地市场的波动,既不利于土地一级开发业务的平稳进行,还违背了政府政策的初衷。3、第 4 部分可用于土地一级开发的其他资金,有以下几种:(1)财政拨款、补贴或税收减免;(2)出租和出让土地收益;(3)土地出让收益证券化吸引的其他社会资金。目前地方政府财政资金捉襟见肘,需要支出的地方很多,不可能将太多的资金用于土地一级开发,而城市化进程、招商引资需要大量的资金用于城市基础设施建设,现时的巨额资金需求缺口对地方政府的土地一级开发形成了融资约束。出租和出让土地收益需要较长时间的积累,才能支持土地一级开发的巨额资金需求,不能满足地方政府现时的资金需求。因此除了金融机构贷款外,只能通过土地出让收益证券化吸引的其他社会资金,解决资金问题。三、土地一级开发融资方面的若干建议(一)建立政府的土地储备基金制度土地储备基金的建立应强调政府的主导作用,强化财政政策的支持。土地储备基金不同于一般的基金,它既是投融资体系建立的基础,同时也是顺利进行城

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  • 时间2019-10-16
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