裙楼物业主题定位策略.doc

裙楼物业主题定位策略.doc:..裙楼物业主题定位策略一、 裙楼物业的现状近期,有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端,很多商家都把H光对准了裙楼商铺市场。不过,这些商家一番考察后发现,很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。广州市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势。很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到90%以上,三四楼的位置空置率更高。而天河北一带,则裙楼供应紧俏。具体在裙楼商舖方面,尽管供应量比较人,例如协和新世界芳草园2层共6200平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右;帝景苑有4000平方米,但都已找到买(租)家,而且售价和租金比原来的冇所提高。据悉,芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米;鸿翔大厦商铺单价也近3力元/平方米;都市华庭因位处天河北和体育东交界,位置优越,部分商铺甚至开岀6万余元/平方米的单价,但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。另外,夭河北的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼,租赁的多为金融证券、保险等公司。一般的裙楼写字楼租金相对便宜,多是面积比较大的公司租住。另外,客户希望拿到而积比较大的场地,相对零散的买卖就不是很好,其+1000平方米左右的地块成交比较多。二、 裙楼物业的特点 商业裙楼与单体商业物业的区别首先,体现在价格上。山于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了,所以价格比单体商业物业冇优势。其次,体现在经营方式上。山于商业裙楼属于塔楼的一部分,所以不如单体商业那么纯粹,其经营的业态会受到塔楼形态的制约,比如塔楼是住宅,裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。第三、体现在外立面上。单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。裙楼是不独立的,所以在外观设计上发挥空间小,难以创造人气和商机。并口商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。三、 裙楼物业的运作方式H前,裙楼商业运作主要采取三种方式,-•是直接销售,二是分割出來,以租带售,三是走专业市场的道路。忖前运作比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一•处的历史、商业、人文等积淀來运作自C的项目。另外政府对一个区域有一定的规划和设想,发展商可以跟随政府的指挥泄,按照规划的耍求建设相应的专业市场。IT前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多,一徳路的浩和大丿夏其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心,定位为海味、干货商场,受到投资者的青睐;天一•新村的天一文具梢品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点;而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑&业市场,从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。在裙楼设计时,我们最好先确定下裙楼物业的运作方式,是分隔建筑还是鉴休打通,这对以后的招商运作关系重人。如万科跟沃尔玛的合作,双方先确定裙楼的川途,量身尬做,在建筑时就会省时省钱省力。四、 当前裙楼物业存在的主要问题1、 缺乏策划,与住宅的销售脱节。H而,商业裙楼往往是在住宅部分销售后,再进行策划推广,形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞片,既影响了裙楼自身的销售,也影响了住宅的销售。2、 空置率高,供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目,很多发展商从“人有我冇”和髙冋报的角度岀发,缺乏商业物业运作