购物中心营运营业额和租金测算专题课件.ppt

目录2租金测算1营业额测算1营业额测算营业额,是指为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业额的测算一般有四个角度:一方面,可以以“产品单价”为依托的测算;营业额=产品平均单价*销售数量另一方面可以以“客单价”为依托的测算方法。营业额=平均交易单价(即客单价)*交易次数如果可获知对方营业税额度,亦可推算出营业额;上市公司可通过年度财报查询相关门店营业额。业态不同,营业额测算的方法不同,难度不同。餐饮、影院、娱乐等固定座位数量的业态营业额测算方法相对较为简便,基本公式为:年营业额=月营业额*12月营业额=日营业额*30日营业额=座位数*每日轮转数*客单价*上座率*客单价获得较难,可通过调研的方法或经验来判断影院票房测算:年票房=月票房*12月票房=每日放映场次*上座率*平均票价*座位数*30上座率=估算人流/放映场次/座位数估算人流:需现场调研,选定样本分时段进行调研上座率开始较低,最高不超过35%-6之间针对百货、超市、购物中心等大型卖场,除了上市公司可以查询年度财务报表以外,测算难度较大,需要调研的数据项较多,一般需要客流量、交易率、客单价等实地调研数据。营业额=客流量*交易率*客单价超市营业额测算:利用得到的相关基础数据,开始计算销售额预估需要的三要素:1、入店购买率%=-+*10-5*人流量--+++*10*-3*家庭收入2、门前人流量=∑N天人流量÷N 。3、客单价=∑N人购买金额÷N。预估月销售额=30*人流量*入店购买率*客单价年销售额=月销售额*12*公式中数据引自《连锁超市销售额预估模型》租金测算的方法多种多样,角度不同采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径:1、实地调研2、网络查询3、与第三方公司合作4、通过营业额进行反推(此方法较为准确,适用于调研难度较大的大型商场租金估测)5、经验数据针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小,且调研数据相对真实、准确,可采用1、2种途径进行调研。针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难,可考虑选用与第三方公司合作,或通过营业额反推,或凭借经验数据来进行判断。2租金测算通过营业额进行反推:运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平,或者依据业态的毛利水平,估计该类业态的承租水平。通用公式:年租金=年营业额*承租水平租金单价=年租金/12/30/租赁面积*承租水平为行业经验数据,有时可根据毛利率估算简单介绍常见的几种业态的承租水平:餐饮类:快餐承租水平较高,一般为营业额的8%-12%;大型餐饮承租水平略低于快餐类,约为营业额的7%-8%。娱乐类:影院,依据影院的营业额分配,一般毛利水平在30%左右,承租水平约占影院票房的15%;KTV的承租水平一般较低,租金占营业额比例约在3%-5%左右。超市:卖场中,超市的租金水平几乎是最低的,仅为营业额的2%-3%左右,因超市毛利较低。电器卖场:依据我司开店的要求,电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-%左右。百货:百货卖场属高毛利业态,毛利水平一般在20%-30%,因此承租水平也较高,约为营业额的12%-17%。KTV租金测算:2000平米钱柜KTV,单日销售额约15万,承租水平约4%-5%。年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日