浅析房地产项目投资控制.docx

房地产建设项目投资控制是每个投资者所关心的重要内容之一,就工程项目建设而言,房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。从目前的房地产投资控制来看,通过对房地产项目建议书和可行性研究阶段投资估算的审批和项目法人负责制的实行,投资规模得到了有效控制。设计阶段通过限额设计,使设计概算超投资估算的现象得到了基本控制,通过优化设计方案也对投资起到了一定的控制作用。施工阶段通过招标投标和施工监理的全面推行,使工程预算投资得到了合理的确定和有效控制,通过造价咨询服务部门和审计部门对工程结算和决算的审核,剔除了其中的不合理部分,使该阶段的投资也得到了应有的控制。、项目设计和项目实施三大阶段。进行投资控制的关键在于决策和设计阶段,根据房地产投资统计资料,在项目决策阶段,影响建设项目投资的可能性大于 95%;在初步设计阶段,影响建设项目投资的可能性为 75%-95%;在技术设计阶段,影响建设项目投资的可能性为 35%-75%;在施工图设计阶段,影响建设项目投资的可能性仅 5%-35%;在项目实施阶段影响建设项目投资的可能性到 10%以下了。显而易见,控制房地产投资的关键就在于项目实施之前的项目决策阶段。 投资机会研究投资机会研究主要是判断是否在某地进行投资开发,如果可以进行投资,就要确定开发项目的类型并选择合适的地段与规模等等,是整个开发项目投资决策至关重要的一个环节,是开发的起点和龙头。有效的投资机会选择是决定开发企业在较小的投资风险情况下获得较大的投资效益的前提和基础。 投资估算投资估算是指在整个投资决策过程中,依据现有的资料和一定的方法,对建设项目的投资额进行的估计。投资估算的准确与否不仅直接关系到开发项目的投资决策也影响到后期各阶段的投资控制与管理,而且决定了开发项目的目标能否在规划的资金限度内实现。投资估算过高或者过低都将直接或间接地影响项目的工程质量和进度。因此,要提高项目决策水准,编制好投资估算,具有十分重要的意义。 投资决策分析在现实房地产开发项目投资中,很多投资商在追求利润的巨大诱惑下,忽略了潜在的风险,对投资项目往往以经验、凭感觉来进行决策,造成很大的盲目性。因此,必须对房地产开发项目的前期投资决策进行深入而细致的分析与研究,从而对投资项目有一客观的评价,进行合理的项目方案比选,保证决策的科学性。 设计方案直接影响投资在项目作出投资决策后,其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响,如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计,在满足同样功能的条件下,技术经济合理的设计,可降低工程造价。 设计质量间接影响投资据统计,在房地产工程质量事故的众多原因中,设计责任多数占居第一位。不少建筑项目由于缺乏优化设计,而出现功能设置不合理,影响正常使用;有的设计图纸质量差,专业设计之间相互矛盾,造成施工返工、停工的现象,有的造成质量缺陷和安全隐患,给国家和人民带来巨大损失,造成投资的极大消费。 设计方案影响经常性费用优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资,而且谈房地产工程建设投资的控制还影响使用阶