水岸时光小区策划案定稿文档.doc

水岸时光小区策划案定稿文档.doc:..水岸时芜他宅项囱营4S稚广報告2011耳乡月项目营销推广报告报告的主要内容第三部分营销推广第四部分后续工作建议第一部分项目分析、项目区域位置、区域环境配套三、地块SWOT分析四、市场分析五、客户群分析、项目区域位置南二环胜南客站仓丰路療国城大健月看湾糖酒批发*本案IL仓兴街本项目位于装院路西侧,紧邻龙风湖和封龙山风景区,总占地面积约400余亩。见左图区域环境配套1、自然环境本项目西侧为龙风湖和封龙山风景区,植被茂密,依山傍水,绿树成荫,风景优美,清新怡人,自然环境非常优越,为省会不可多得的休闲居住区。:、区域环境配套2、交通紧邻装院路,连接石铜路、南二环、青银高速等主干道,目前有209路公交车及多路客运车辆途经本项目到达市区,交通较为便利;随着石环路的建成通车将给该区域提供更为便捷的交通环境。区域环境配套3、生活配套设施该区域位于城市边缘地带,为尚待开发区域,城市生活配套设施相对匮乏,教育、医疗、购物、休闲娱乐设施基本为空白;供暖、城市燃气、有线电视、供水等基础配套设施也很不完善,:、区域环境配套4、区域配套小结本区域除自然环境优越、交通环境较为便利外,其余基础配套设施、生活配套设施部分严重滞后,这将给项目前期的开发和销售带来一定的影响,在开发过程中应注重基础配套的完善,加大配套设施的投入,同时这将使开发成本大大提高。优势(S)1、 外部自然景观优美,山、水、林将是本项冃的第一优势;2、 本项目规模较大,且周围均为空地,能够进行统一规划、总体开发,在广告宣传上便于包装和营造概念;3、 该区域为城市边缘地带,土地成本较低,能够采取低价销售的方式来吸引客户的目光。三、地块SWOT分析1、本项目距离市区较远,且配套设施很不完善,居民的基本生活得不到保障,这将是前期销售的最大障碍;2、 项目涉及原村民住宅的拆迁和村民的回迁,开发周期会加长,同时会加大开发成本;3、 村民和城市居民混居,将会降低该项目的品质,同时也将给一些目标客户产生顾虑;4、 小产权房的性质无法得到银行的支持;5、 北面的龙风陵园给本项目带来一定的负面影响。机会(O)1、 城市化步伐加快,使城市规模迅速扩大,城市边缘地带将会在很短的时间内融入城市的建设进程中,使许多投资者闻风而动,抢占商机,给该项目提供了最好的机会;2、 市区内的房价迅速攀高,很大程度上刺激了购房者的神经,迫使一些较低收入的家庭将冃光转向城市边缘地带的低价房;三、地块SWOT分析3、 生活水平的提高使第二居所的销售日趋火爆,注重生活质量的人们开始关注外部自然环境的优劣;4、 交通工具的便捷和交通环境的改善,使人们不再将位置和地段作为购房的首选要素;风险(T)1、 受工作生活****惯和传统观念的影响,对仍以种地为生的村民住宅的拆迁将是本项目能否顺利进行的关键所在,也是本项目最大的风险;2、 本项目一开始就涉及村民回迁,对外出售的房屋非常有限,这将使投资回收周期大大延长,后期的开发或许会受到领导换届带来的影响;3、 前期配套设施的投入和广告宣传力度的加大,会使小规模开发成本增加,甚至无利可图,带来亏损的可能;4、 土地的性质会给本项目带来一定的政策风险。三、地块SWOT分析SWOT小结从目前现状分析,该项目的劣势大于优势,机会与风险并存,但风险多于机会,建议在项目开发之前应先做好市场调查和规模、效益的可行性分析,规避先期开发风险。市场分析供应分析1、 本项目紧邻龙风湖风景区,目前在该景区内开发的项目有:天籁•山水清音(二期)、天下财富湾,这两项目均为别墅,与本项目业态不同,不会构成太大威胁;2、 沿石铜路两侧已开工和即将开工的项目有:锦绣天地、南环•望角、永兴花园等,它们售价较低,定位与本项目类似,给本项目销售产生一定负面影响。四、市场分析本项目离市区较远,位置相对偏僻,且又不在景区内,市场的需求力较弱,在项目的开发过程中应通过完善城市配套、提高产品的包装、加大广告的宣传力度,来刺激人们的购买需求五、客户群分析1、 外部自然环境的优势会对一些厌烦城市嘈杂生活的高档消费群产生一•定的吸引力;2、 本项目相对低廉的价位能引起工作在南二环附近的年青人的关注;3、 项目建成后完善的城市配套将点燃周边尤其是新结婚村民的购房热情4、 较大的市场升值潜力会吸引一些投资者的目光第二部分项目定位1、主题定位2、项目定位3、产品定位4、价格定位5、客户群定位飞主题定位区域价值定项目价值原生态健康生活社区二、项目定位定位方法1、 采用排除法和对比法对项目进行定位;2、 本项冃虽紧邻龙风湖风景区,但不在景区内,难以享受景区独特的品质景观,且第二居所的目标客户更注重外部环境品质,因此,该区域用作第二居所不是最佳选择;3、 作为一居定位,