商业地产项目的成本管理研究.doc

商业地产项目的成本管理研究本文从网络收集而来,上传到平台为了帮到更多的人,如果您需要使用本文档,请点击下载按钮下载本文档(有偿下载),另外祝您生活愉快,工作顺利,万事如意! 各式各类商业经营活动的不断驱动下,商业地产已成为了房地产投资开发的热点。同时,商业地产是一项复杂的综合型产业,其成本管理延续时间长,所涉及的部门多、协调难度大。在一般的房地产开发项目中,通常是注重建造阶段的成本管理,但在商业地产项目发展全过程中,投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营阶段的成本管理地位同样重要,而各阶段往往会出现利益冲突,需要综合管理,考虑项目全寿命周期的成本。近年来,一些商业地产项目逐渐暴露出成本管理上的问题,商业地产项目成本管理的成功与否关系到项目的整体利益,使对商业地产项目的成本管理研究成为必要。成本管理中存在的问题我国商业地产项目的开发起步较晚,许多管理理论和方法仍不成熟,在项目成本管理方面存在许多问题。结合我国商业地产项目的特点,目前在其成本管理中存在的问题主要有以下几点: 第一,商业项目套用住宅项目的成本管理体系。在既有住宅地产又有商业地产的房地产开发企业内,商业地产通常是一个独立的部门,与住宅地产的成本部门分开而论。正因如此,商业地产的成本管理并不能形成一个体系,无法对商业地产项目做到全面的成本管控。由于成本管理体系的缺乏,商业地产项目在开展成本管理前,缺少组织架构的支撑、没有专职的成本管理者负责成本工作,从而难以实现项目的成本管理需求。商业地产项目目前多采用住宅地产项目的一套成本管理办法来管理,只注重工程建设过程中的建安成本管理,在成本管理意识上没有脱离造价成本的概念,没有真正理解商业地产项目成本管理的含义。第二,商业地产项目没有专门的成本管理组织。在对五家大型地产开发商的商业地产项目组织设置进行深入研究后发现,企业内的组织构架一般单独设立商业管理公司或者商业地产事业部,负责商业地产项目的策划、招商、运营、市场等。而考虑到在开发与建设阶段能够与住宅项目进行资源共享,往往由负责住宅的设计、施工及成本等专业公司来负责商业项目的开发建设,项目建设好后再移交商业管理公司运作。商业地产开发的成本管理依然套用住宅地产的成本部门来进行,成本管理的组织设计对商业地产项目没有针对性。第三,缺乏全寿命周期的思想。商业地产项目的全寿命周期一般包括投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营五个阶段,成本管理在项目的不同阶段对项目影响的程度是不同的。目前商业地产项目的成本管理普遍存在缺乏全寿命周期思想的问题,主要是对以下三个阶段的重视程度不够。一是轻前期决策阶段的成本管理。一些住宅地产开发商转投商业地产后管理经验不足,评估体质不健全,成本决策指标往往直接套用一般项目的成本数据,有可能导致成本决策失误。前期决策失误对项目成本的影响是不可逆的,后期只能通过削减利润来弥补。二是轻设计阶段的成本管理。一些开发商容易在设计阶段忽视建筑设计与商业设计的互相作用,导致商业项目建成后无法满足商家的设店要求,后期不得不接受商家的整改意见,对已完工程进行大量的拆除和新建,造成项目成本的极大浪费。三是轻运营阶段的成本管理。许多商业地产项目的成本管理依然流于工程施工阶段,对运营阶段的成本管理重视度不够,导致后期运营受阻。商业地产项目的一个特点是,在商业地产项目投资中,存在开发初期高