西安某房地产项目发展战略与定位报告.ppt

西安新鸿基曲江项目整体战略及定位谨呈:西安新鸿基房地产开发有限公司版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归***顾问(中国)有限公司所有,未经***顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。*项目研究的工作阶段划分整体战略及定位(中期汇报)整体战略及定位(终稿汇报)市场调研阶段项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2007/07/042007/07/302007/06/27项目界定及目标分析问题结构化分析市场价值研判案例借鉴及分析项目整体发展战略项目定位*项目整体定位整体规划及分期构思项目属性界定核心问题结构化分析案例借鉴项目机会挖掘整体发展战略项目经济测算*项目位于西安城南的曲江文化旅游开发新区,通达性良好,是城市新兴的高档住宅集中地区域属性项目距离市中心(钟楼)8公里,经雁展路西行至长安路向北直通钟鼓楼广场,车程半小时内;曲江新区依托于城市文教中心雁塔区,片区内部具备丰富的人文景观资源,以唐文化为主题的旅游开发使其近年来成为城市的热点;片区位于南二环与绕城高速之间,区内路网系统较发达。区位、交通项目属***配套曲江新区西高新主城区市中心(钟楼)车程半小时内新兴高档居住区关键词一:*曲江医院安康医院正和医院片区发展尚未成熟,公交系统不发达,缺乏商业、教育等生活配套,需依托于周边区域区域公交系统欠发达,仅有407、504、715等几路公车经过,距离规划中的地铁二号线较远;区内欠缺生活配套,目前仍没有超市、中小学校、饮食业不发达;各楼盘商业配套极其简单,难以满足小区居民生活需要;尽管区内有三家医院但其等级规模均有限,仅能满足基础的医疗需求。区域属性区位、交通项目属***配套生活配套匮乏关键词二:在建设当中略显空旷的曲江*位于片区的非核心地段,两侧临路,通达性极佳,周边楼盘档次较低,缺乏强势的景观资源区域属性地块四至项目属性地块指标东侧:空地(正在铺路并兴建曲江池公园);南侧:隔路相对曲江翠竹园(法院等单位集资房,楼盘档次一般,只接受团购);西侧:芙蓉西路,隔路相对的是低品质感的安居房;北侧:建设中的南湖一号(烟草局集资房,不公开销售,与项目之间有一条规划路向西与雁南四路连通)。北侧西侧南侧东侧无强势景观资源关键词三、四:非核心地段*项目地块方正,地势平坦,规模在片区属于中等水平,内部不存在拆迁问题区域属性地块四至项目属性地块指标地块内部1地块内部为荒地,不存在拆迁问题地势平坦,≤≤30%绿化率≥40%限高60m规划用途住宅使用年限70年取地成本200万/亩车位919个中等规模关键词五:地块内部2雁南四路上林苑路芙蓉西路雁南五路*二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、目前无强势景观资源的中等规模项目有利因素:曲江区位优势限高条件较为宽松无拆迁压力不受政府90/70等政策限制片区规划前景向好不利因素:目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低相比中海、金地,品牌知名度相对较弱项目属性:目前项目周边无强势资源,西、北、南方向楼盘档次不高,地块东侧为空地没有强势外部资源占地153亩,在曲江片区属于中等规模中等规模区域属性:目前曲江新区以雁塔南路为中轴线,以大雁塔和大唐芙蓉园为核心,项目处于非核心地段非核心地段2004年以来,随着政府规划的利好,曲江高档居住区的地位日益显现新兴高档居住区西安在房地产市场划分中属二线城市二线省会城市项目属性界定*新鸿基提出的项目开发目标与限制性条件求利润,速度不是重点;如果是豪宅,就是豪宅中的精品;即使不是豪宅,也是精品。开发目标目标1:保证项目利润最大化,对价格有较高的期望目标2:打造精品,;限高60米;坡屋顶;不允许出现独栋产品。限制性条件客户语录客户关注的问题:如何确定容积率?采用何种物业类型?配比如何确定?如何在产品上全面超越金地、中海等品牌开发商的优质项目?如何利用好未来周边优势的景观资源(如曲江池公园南湖)?如何摆脱周边非高档物业的影响,在非核心地段实现高溢价?