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roson的招商策划方案手册香山花园招商方案楼盘简介总楼层: 19F用途:商住两用1-3F商用4-19F住宅总占地面积:7500平方米商业面积:4000平方米销售情况:只租不售(商铺)特点:夷陵区首座高层住宅楼层状况:已封顶,现房销售周边市场及商业环境在大的角度来看,现在市政府已把发展目光一点点移向该区域,且随着宜昌市旅游业的迅速发展,该区域旅游业的强盛,夷陵区将会是一块极具发展潜力的区域。从楼盘的角度来说,楼盘周边拥有极强的商业气氛。现在宜昌市内最具人气的小商品批发市场要数长江市场,而楼盘与长江市场相邻,被浓厚的商业气氛围绕,商业的发展有极大潜力。楼盘本身由一栋高层,两栋多层组成,大部分属于住宅,且楼盘周边的住宅小区也很多,住在周边的住户也是楼盘商业目标消费群体之一。再者,就是从晓溪塔方面往来的客商也带动了区域经济的发展。因此,楼盘的整个周边市场也影射出了商业的巨大发展潜力。自身定位及目标消费人群我们将香山花园的档次定格为中档楼盘,因为从楼盘自身情况分析,作为一个商住两用、19层的高层,且楼盘内的设施、物品、建筑风格等档次都较高,决定了香山花园的档次比周边楼盘的档次要高,但是结合现如今夷陵区整个地域的经济状况,注定了楼盘档次不会高太多。所以,楼盘的自身定位为中档次楼盘较为合适。根据中档楼盘的定位,我们确定目标消费人群为中档的居家人员。优劣势分析优势:香山花园周边多是一些小商品的批发和门面经营,相比之下,同档次的竞争对手不多,有市场份额。随着宜昌市旅游业的发展迅速,夷陵区的旅游也日趋成熟,旅游带动经济,繁荣的经济是香山花园商业部分强大的后盾。香山花园刚刚封顶,现在是处于现房销售阶段,对于投资和住户来说,有了实地的察看和对比后,会少了很多购期、尾房时存在的顾虑,现房销售会相对顺利,顺利的销售业绩,本身就为楼盘做了一个很好的活体广告。与长江市场相邻,长江市场作为一个多年经营小商品批发的老市场,有一定的客户积累,而这种客户积累,可以直接为香山花园带来经济利益。香山花园内部的商业结构和项目较集中,且划分明确,包含有服装类、电器类、小商品类等,各项商业项目规划合理,同时周边人群流动量中带商业目的的人群流动比例较大,使得香山花园的商业有了进军市场的切入点。劣势:现在夷陵区的经济还不够繁荣,香山花园抓不住市区方向的客户,起步经营会有一定的困难。从楼盘分析,楼盘直观上会让人觉得是一住宅小区,而非是带有商业性质的商住楼,商铺的包装程度不够,商业特点不明显。没有一定的商业形象,与长江市场等商业场所比较,缺乏宣传造势,前期缺乏固定客源。阻止不了长江市场所造成的负面影响,长江市场拿走了大部分的市场客源,在结合丰豪、茶城等商家的竞争,香山花园需承受很大的竞争压力。租赁经营者心理分析租赁经营者特征一:追求旺铺,旺地段,对租金及售价的敏感度相对较低。特征二:注重良好经营环境。特征三:一般要求有相对稳定的租期,追求高额的回报。特征四:一般有投机心理。五、项目定位集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的中档综合购物广场六、物业功能定位(一)功能定位1、购物功能:区别于长江市场的中档购物场所,体现商品的品质、种类多样,购物环境的档次和舒适性,能满足不同层次的消费者。2、餐饮功能:体现于菜品的个性化、菜系的多样化、就餐环境的舒适性,能满足不同年龄段,不同家庭结构,不同收入水平的各种消费者的需求。