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中原策划流程培训前期策划篇策划?前期策划?前期策划的总体流程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段可行性研究可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。是项目投资决策的依据。是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是编制下阶段规划设计的依据市场分析市场预测收入、成本、费用预测财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标:成本利润率、销售利润率动态指标:净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确的判断可行性分析的研究内容第二阶段项目研究项目研究?市场研究?宏观环境分析竞争环境分析项目价值分析市场状况可能的客户可能的产品项目研究的目的:地块潜在客户分析1、宏观环境研究宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等)重大事件及其影响(如北京2008年奥运会、上海2010年世博会)城市经济状况(GDP、人均收入等)城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等)人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)房地产市场环境结构及其规模(一、二、三级市场)板块布局(热点区域)行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)结论:房地产未来发展趋势经济环境