论完善城市房屋拆迁补偿制度.doc

改革论坛摘要:完善城市拆迁补偿问题是目前城市建设中迫切需要解决的重要难题之一。应当从科学合理确定拆迁补偿范围,建立房屋拆迁司法听证制度等方面完善拆迁补偿制度。关键词:房屋;拆迁;补偿Abstract:Theperfecturbandemolitionandreloca-pensationisanurgentneedtoaddressurbandevelopment,-sationforthescopeofdemolition,:housing;pensation随着城市旧城改造步伐的加快,城市拆迁量日益增多。城市拆迁为城市建设创造了条件,带动了房地产业的快速发展,推进了城市功能的进一步完善,改善了居民的居住条件,提升了城市土地的使用价值,因此得到了全社会的广泛认可。但是,在城市房屋拆迁中也存在着许多问题,其中最突出的问题主要有两个问题:一是强制拆迁问题;二是拆迁补偿问题,但这两个问题争论的焦点往往还在拆迁补偿问题上。因此,如何完善城市拆迁补偿问题是城市建设中迫切需要解决的难题。一、《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》规定,被拆迁房屋价格评估的具体办法由省、自治区和直辖市人民政府制定。《条例》第二十四条规定“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价确定”。区位指房屋所处地理位置,主要包括房屋在城市中的区位、交通的便捷性和周围景观等。由于房地产的不可移动性,区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。对不同用途的使用房屋将给予不同的拆迁补偿,所以房屋用途也是确定拆迁补偿标准的一个重要因素。从被拆迁房屋价格评估的内容来看,其方法为主要是建筑成本法,地价因素考虑的很少。所以,对于货币补偿的被拆迁户,他们最后得到的补偿价格是建筑成本价。但是,他们为了寻找新的住房,必须利用这笔补偿款在商品房市场上购买新的住房,而他们为购买新的住房所支付的价格是按照现行市价法来确定的,这既包括房屋的建筑成本和土地与配套设施分摊的成本,也包括房地产开发商的利润和各种税费。因此,按照现行的评估方法,被拆迁人的利益必然会受到损害。、最佳使用、替代、估价时点和公平五个原则,客观公正地出具评估报告。2003年建设部《城市房屋拆迁评估指导办法》规定,在城市房屋拆迁过程中,房屋评估机构由被拆迁人选任。但是,这些评估机构因与拆迁人有某种利益关系,在缺乏严密的市场监督情况下,很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。评估机构为了迎合拆迁人的要求,故意压低被拆迁人房屋的评估价格,损害被拆迁人的利益。对具有公益性质的道路、管道等项目的拆迁,因政府相关部门开发目标的错位和不恰当的行政干预,往往不按照房屋实际价值进行评估,出具的评估报告带有浓厚的行政干预行为的色彩,与法律的规定不符。当拆迁人和被拆迁人由于补偿标准不能达成一致,向有关房屋拆迁管理部门申请仲裁时,在制度不健全、受到政府有关部门或者当事人强势干预的情况下,被拆迁人处于弱势地位,往往不能得到公正的裁决。,政府的角色定位不是很明确,政府在行使权力的同时缺乏承担责任的约束机制