物业管理纠纷若干问题探讨.pdf.pdf

囊:;主持:林泰松林泰松律师广东潮州人、国信联合律师事务所合伙人、执业律师。1993年大学本科毕业,获学士学位_2003年攻读西南政法大学民商法专业研究生。1993年至2000年在广州市政府外经委分支机构工作。1998年考取经济师,2000年度取得律师资格及企业注册法律顾问资格并于2000年从事执业律师工作。2005年在中山大学岭南学院攻读高级管理人员工商管理硕士研究生(EMBA),2007年6月获硕士学位。物业管理纠纷若干问题探讨文:林泰松吴让军随着我国房地产业的快速发展,物业管理作为一个新兴的产业正步入行业发展的快车道然而,由于相关立法不够完善,以及物业管理行业尚处于发展的初级阶段等原因,物业管理方面的纠纷也日益增多,其中以物业管理服务收费纠纷最为常见以下是笔者办理的一件物业管理纠纷案件1996年,卢某与广东某房地产开发企业签订《楼房购售协议书》,由卢某向该开发商购买其开发的某大厦3、4层物业用于开办酒楼。双方约定开发商应于1997年3月30日之前向卢某交付上述物业。1997年10月,在该大厦尚未具备交付条件的情况下,卢某为了尽快投入使用,经开发商同意,对上述3、4层物业的消防、空调系统两项前期基础工程进行装修。1998年3月,因开发商停止供应水电无法继续装修而撤场。1998年9月8日,开发商向卢某发出上述物业的收楼通知。因开发商未能提供作酒楼用的用电负荷及空调系统,卢某拒绝收楼并向法院起诉要求开发商提供用电负荷、交付物业并支付违约金。但在执行过程中,开发商极不配合,直~tJ2004年才使上述物业具备交付条件始交付给卢某使用。而在1997年7月,开发商即与其下属物业公司签订前期物业管理合同,由物业公司进场对大厦进行管理。2001年,该物业管理公司将卢某起诉至法院,要求卢某缴纳自1997年10月至2001年8月的物业管理费、物业维修基金及利息等。审判决认为卢某在进场装修时,物业管理公司客观上提供了管理服务,根据等价有偿原则,判令卢某向物业管理公司支付装修期间物业管理费。但由于开发商一直未能使讼争物业达到交付条件且未交付给卢某使用,因此,驳回了物业管理公司要求卢某支付自停止装修之日~fJ2001年8月的物业管理费及物业维修金等请求。二审法院判决认为,由于开发商直至1998年9月8日才向卢某发出收楼通知,将经验收合格的大厦三、四层物业交付给卢某使用,在此之前,该讼争物业处于开发商控制之下,故不支持物业管理公司要求卢某在此之前的物业管理费用。而卢某于1998年9月8日收到收楼通知时起应视为实际已经收楼,故支持物业管理公司根据物业管理委托合同约定向卢某收取此后的物业管理费及物业维修基金的请求。此案中院再审及高院提审均维持了二审的判决。并指出卢某与开发商之间的房屋买卖和卢某与物业管理公司之间的物业管理分属两个不同的法律关系。卢某应缴纳物业管理费是基于卢某与物业管理公司之间实际发上的物业管理法律关系,卢某认为用电负荷不足的问题,已通过另案向开发商取得了相应的赔偿,不能成为卢某拒绝缴纳物业管理费的抗辩理由。此案即涉及物业管理服务收费的问题,在承认物业管理公司有权收取物业管理费的前提下,法院在业主缴费问题上出现了截然相反的判断。本文拟就案件相关问题进行探讨。卢某是否受前期物业管理合同的约束并应当缴纳装修期的物业管理费?前期物业管理,是指在业主委员会成立之前,建设单