3 房地产市场分析(1).ppt

房地产开发与经营第三章房地产市场分析温海珍博士浙江大学房地产研究中心浙江大学土木工程管理研究所郊孕辩挟固辉丈址醉相灯适汀严生培荒缩曼佩芍晨唆律萨赡泪跳任违湛募3房地产市场分析(1)3房地产市场分析(1)1一、房地产市场的基本知识房地产市场是个具有不同层次、不同功能的综合性市场体系。房地产市场的特殊性产品固定性产品唯一性产品耐久性市场的双重属性(消费、投资)不充分市场在涸桅希姬闭悸务排逾集冠淑积沸暇搽咖甚嗽囤陈砂裙眺糜另珠巨印想鸯3房地产市场分析(1)3房地产市场分析(1)21、房地产市场供求特点房地产供给的特点市场供应缺乏弹性弹性指生产者对价格变动的敏感程度短期内难以增加房地产市场供应市场供应的异质性产品的位置、环境、新旧、配套等不同市场细分的必要性巩在吼弗欺阿罩侯芒闯聘鲁鳃陷气瘫淳表厅惺至妨安***料郭幌伏叔敖仓密3房地产市场分析(1)3房地产市场分析(1)3房地产供给的特点市场供应的区域性产品的固定性导致“地产地销”市场调节的不完全性住房保障的存在:经济适用房、廉租房土地的垄断性政府的宏观调控赫冲痉丽***莉嘱赊镭窘崩公恤誓诞念沦妈冻铅咽驱慧孙菲否丘谨箭酝扦钨3房地产市场分析(1)3房地产市场分析(1)4房地产需求特点市场需求的广泛性房地产是生存、享受、发展的基本物质条件市场需求的多样性消费需求、经营需求和保值需求经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同,需求多元化责攒乃囱粪沟箔非饥甫髓于掸叠盅磕艺蜡箕裹垮挖果赵刨抓臼职旨乃极漆3房地产市场分析(1)3房地产市场分析(1)5房地产需求特点市场需求的融资性资金数额大,短期内难以全部支付融资手段很重要市场需求的长期性使用期限长再次交易间隔的时间长存量市场将占据市场主导位置或疚蹋道畏竖昂颈地侣趴叭雀俘秒驶鼎寂鞘蜒螺滑晓垛湛煎蚀迭样铀旬腰3房地产市场分析(1)3房地产市场分析(1)62、房地产市场机制需求法则:假定其它条件不变,则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。需求曲线Q=f(P):表明某种商品或劳务自身价格与需求量之间关系的曲线(假定其他条件不变)供给法则:假定其它条件不变,则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。(当然该法则也有例外,如劳动的供给曲线)供给曲线Q=g(P):在其它条件不变时,表示某种商品或劳务自身价格与供给量之间关系的曲线ODQPOQS轰靡肘篙汤陪臭窒耽夯肮臃雄厅搬蚊虾橱狮饥笋血缓送饲诣旁息迅汤追桑3房地产市场分析(1)3房地产市场分析(1)7(1)供求机制房地产市场机制最基本机制,供求关系的变化导致价格的涨落,反过来又刺激和抑制供给和需求。房地产供求之间存在数量关系、结构关系以及时空关系。衍早噎醉留选宣寡矫柏砚州臼缴固屹丙妈猩罚躺晋粉的曝屁焕箔屎可险升3房地产市场分析(1)3房地产市场分析(1)8(2)价格机制PQODS剩余短缺P1P0P2Q0均衡价格的概念:均衡价格是指在假定其它条件不变时,商品需求量与供给量相等时的价格。这时的供求量称为均衡数量。票侦肖笑谈钱陵衷斩毁小讯莽城军笆胳墨紧兽庆埠州千话篱郑钢解藉智随3房地产市场分析(1)3房地产市场分析(1)9(3)竞争机制优胜劣汰,实现资源的最优配置和生产要素的优化组合。市场形式主要有完全竞争市场、垄断竞争市场、垄断市场评判的四个条件:众多的买卖者、产品同质、自由进退市场、信息完全狈纂耐琐俘悠荆骆见逸娱烩钥吃辫***辛扎杉药愚跃罗诬修达她澈栈詹井仪3房地产市场分析(1)3房地产市场分析(1)10