广州星河湾·半岛推广案(黑弧奥美).doc

广州星河湾·半岛推广案(黑弧奥美)广州星河湾?半岛推广案(黑弧奥美)星河湾半岛推广案客户:广州星河湾提报:黑弧奥美广州时间:14-05-2009从广告的角度来看,会有些人说“俗”从市场的角度来看,没有人不说“牛”解读星河湾产品不以建筑类型取胜不以自然景观取胜以用材、品质取胜显性的手工豪宅对手显性的家族豪宅(汇景新城)显性的人文豪宅(第五园)显性的资源豪宅(17英里)人群财富英雄,并且不问出处;可能没有什么显赫的家族背景、也没有所谓的海外背景,大多从事着相对传统的行业如贸易、轻工业制造偏向于实在,不会为贵得没理由的东西卖单,注重物有所值每笔钱都是身体力行赚来的,花的时候自然会显的更加精明逐步进入豪门群体,会追寻圈层向类似的人群看齐;和曾经的辛酸劳累相比、更愿意别人看到自己光鲜的一面产品手工豪宅对手强调资源、产品人文氛围的豪宅人群身份认同富有精明所以和“俗”或“雅”没关系,也无须去辨证是否“文化”当星河湾用品质去区隔其他以资源或产品类型的对手、并从中取得机会与空位,满足一群豪门化的显赫富人,就已经注定了成功更何况又有谁能象我们的品质一样蛮声海外,星河湾半岛半岛使命不是简单的买个好价钱更重要的是超越过去为星河湾品牌元年建设发力???????????????产品解读项目内容地区、项目位置番禺区、洛溪岛东端政府对地区未来的规划广州新城市中心、2010年亚运村落址番禺、新火车站提建于番禺交通网络华快、新光、洛溪桥、122、中巴、区内巴士,私家游艇周边环境处于洛溪岛东端(最里面),与海怡半岛花园相临、毗邻附近专业市场圈周边商圈广州市恒生批发市场(五金机电、酒店用品、百货、电器);广州新沙五金塑料城;锦绣茶品交易中心;周边居民/人群专业市场老板、?、2个私家游艇码头、居委会、邮政所等公共服务设施周边小区/项目海怡半岛花园、珠江花园、珊瑚湾畔发展商的初步心理价位2万元/?左右,带5500元/?以上的精装修期数三期项目面积、建筑面积、容积率总发展用地600亩,一期用地面积约92000万平米,一期住宅建筑面积约144000万米,一期共建面积约23000万米一期预推608套;一期住宅共有六栋,建筑层数从22层到27层不等项目地形半岛平地项目设计理念独有的整体设计理念项目建筑风格意大利式建筑为主的新古典主义建筑风格项目的外观与标志性米黄、新古典装饰项目建筑形态高层洋房小区规划高层岛居洋房花园社区,一期住宅共有六栋,建筑层数从22层到27层不等。总户数为608户项目内容小区内配套学校:?的18班小学及占2880?的12班幼儿园,酒店:100多套房会所、体育馆园林设计异域风情的水景园组团户型设置以大户型为主。其中93-96?的户型占29%,245-269?的户型占45%,303?的户型占17%,482-517?的户型占9%户型房厅设置室内特色豪装智能化的设备未知内外景观中心园林景观、江景、正对大学城投资回报首付款/信贷要求物管服务发展商背景/声誉豪宅代表,广州乃至全国公认的豪宅开发商2008年12月我司《星河湾》商标被延续认定为《广州市著名商标》中国(广州)房地产品牌价值排行榜高端物业第一名建筑师/设计师/园林设计师/物业管理公司半岛三面环江正对大学城游艇码头会所、酒店体育馆学校星河湾品质项目产品核心卖点产品总结星河湾品质大成+更加优越环境资源=星河湾升级版市场解读豪宅范畴竞争区域板块竞争豪宅范畴竞争中国楼市稳压器受市场波动小稀缺性,地段、资源、板块价值或独特的产品类型相对于进入全国豪宅序列的星河湾而言,星河湾半岛加入了更加强硬的景观资源价值继续引领华南板块跳出华南板块竞争区域板块竞争中国楼市看广东广东楼市看华南华南板块看星河湾继续引领华南板块高处不胜寒交通更发达、商业更加完善齐备城市化水平不断提升板块产品集体转向高端今日华南板块特征:销售层面的战术性要求豪宅产品竞争纬度较宽的特点跳出华南板块竞争北有花都、从化东有箩岗、广园东西有金沙洲、广佛交接南有亚运村、南沙板块中有珠江新城、老城区板块北优NorthtoReserve东进EasttoExtend西联WesttoIntegrate南拓SouthtoExpand跳出华南板块竞争本项目的城市属性的特点出发的话竞争可被进一步缩窄所以更直接的对手应该是更偏向于城市中心的高端项目,如天河区的汇景新城???????????????竞争对手汇景新城解读????项目内容地区、项目位置天河区广园东路,五山路回旋处,毗邻天河CBD中心政府对地区未来的规划广州天河区东部、市政府规划的永久生态保护区交通网络西边紧靠宽60米华南快速干线、南边有宽60米广园东路、北靠广深高速公路、地铁三号线从小区西边通过周边环境处于广州市科技、文化、教育、体育、旅游的中心