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海上海项目营销投标报文件.doc


文档分类:建筑/环境 | 页数:约25页 举报非法文档有奖
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当前文档修改密码:8362839海上海项目营销投标报告我们的做法与传统的代销公司有所不同。。。。。。因为市场在变,游戏规则在变消费者需求的洞察,是一切工作的前提绎凯博才,在追索市场的需求中寻求制胜之道!一个「年代」意味着什么?一个年代一定要具有某种「精神」CalvinKlein教会我们如何使用水杯。TomFord教会我们何谓高难度的性感。Zoom教会我们用各种姿势拿笔。LudwigMiesVanderRoche教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。ACCAKAPPA教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。,上海之于张爱玲,都柏林之于乔艾斯,天空之城之于宫崎骏。而最能体验[杨浦区下只角]文化的一种概念,名之为「混」。“海上海”突破传统住区概念,颠覆人们对传统的“下只角”的评判,演绎新上海城市精神,创造上海居住文明中的“精神文化新天地”,确立一个清晰年代的精神!「海上海」项目概况"海上海"项目位于杨浦区大连路920号,,西起大连路,北靠辽源西路,南至飞虹路,东接上海自行车厂,,总建筑面积约23万平方米,以商业街为轴线,分东西两块,3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团,并配有幼儿园等配套设施。第一部分:策略构建所存在的基础和因素一、项目特性分析1)区域环境与交通:基地东部大连路过江隧道通车,直接接通浦东小陆家嘴的东方路;其南部是即将兴起的"北外滩"和"东外滩";区内的"大学城"已经启动,区域内高等院校和产业园区众多。项目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区,但缺乏大型的商业办公建筑,我们可以说是占据了该区域的商业空白区。基地所在区域交通较为便捷,有在建中的轨道交通4号线和十几条公交线路,以基地为中心,到周边几个主要的商业圈都很方便。2)区域大配套:项目周边目前暂时还缺大型的商业配套设施,众多便民的日常生活配套较为完整,但多存在于新开发的楼盘商业裙房中,店面规模都较小,本项目的大型的商业街将为项目所处区域提供大型的商业设施配套,影响和辐射周边区域居民的消费,带动区域商业文化的发展。3)建筑风格与规模:本项目拥有23万平方米建筑面积的体量,在区域范围内单个项目可以说是独占鳌头的,同时包含了商业,办公LOFT,住宅三种类型的产品,组合成了一个完整的街区。整个建筑群贯穿新文化地产的思想,以开放性,原创性,前卫性的理念来缔造,充分展示了建筑的艺术性和视觉性,空间感。五种不同物质的材料,体现了建筑的两重性;物质性和精神性,缺一不可,并且与高低起伏,错落有秩的建筑天际线和建筑构件线条,构成了项目特有的建筑风格,我们称之为「未来现实主义风格」或者称之为「非空间」。4)建筑规划布局:项目基地以长400米的商业街为为中心轴线进行区块和空间的分割,建筑群落成狭长块状分布,以道路和建筑体为组团的自然区分,各组团之间又以景观空间和建筑空间作为相互联系的桥梁,形成视觉的美感。商业街为基地建筑的基准高度,向两边逐渐拔高,从空间上形成峡谷的轮廓。项目除商业街外,另有幼儿园等内配套设施,可以满足附近及本社区居民的需求,如何很好的运作这个幼儿园将是一个比较的关键的问题,对于推动销售有较大的影响力。另外本项目没有配备传统意义上的会所建筑,而是融入了商业街中,形成有效的商业资源。Loft办公楼作为本区域特有的产品,LOFT空间给与业主有了想象的大空间,住宅全部精装修,房型富有特色,水景,街景,艺术小品等构成了项目的景观系统。5)开发商品牌:开发商上海实业发展股份有限公司是著名的房地产企业,已经开发的完成的项目包括:金钟广场,上海实业中心,玉佛城,瑞南新苑,冠都公寓,上海之窗御景园,上海之窗黄浦新苑等众多上海知名地产项目。但是品牌的形象没有做出来,本案的规模、特色与去化速度指标要求我们完成,必须完成“品牌整合”任务。品牌战役是本案成功与否的核心问题!6)产品分析结论――本案在竞争格局中的SWOT分析:优点:1、大规模原创文化社区,目前在该区域无盘能出其右,具有规模效益,有营造概念的基本载体。2、独具一格文化建筑、环境规划明显高出周边,符合现代人文化情景交融居家要求。3、立足区域板块的炒作,辐射国际概念,为本案从地段上提供了巨大的升值潜力空间。4、房型设计富有特色,有利于销售(从功能角度淡化面积抗力)。5、小区内部配套为居家提供便利条件。劣势:1、目前地段板块还未突破上海市杨浦区的概念,对于海外买家有一定的阻力。2、目前本案所在区域人气不足,未形成真正的文化生活中央区概念。3、周边外部环境不佳。机会:1、宏观形势看好,机不可失。2、区域板块有着极大的炒作空间;本案地段升值在望。3、周边地区改造和开发,大连路沿线的文化居住区,将有效改善该地段形象和概念,引发社会注意本区域。4、特有的建筑风格和建筑空间及居所文

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  • 时间2019-11-12