浅析按揭贷款中的几个法律问题-中伦文德律师事务所.doc

浅析按揭贷款中的几个法律问题文·朱宏丽一种真正面向给个人的住房贷款——楼宇按揭贷款,现已在我国数以亿计的公民生活中扮演着重要的角色。“按揭”一词源于香港,其实就是指银行发放的个人购房贷款。楼宇按揭是发展商、银行和置业者三方之间的一种约定,约定置业者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押,发展商为置业者按期清偿银行贷款做阶段性连带担保,在置业者不能按时履行债务时,银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。按揭的成数、年期和利率是按揭内容的三大要素。按揭成数指贷款额与楼价的比率,目前个人住房中按揭贷款最高的按揭成数为8成,商业用房中按揭贷款最高的按揭成数为6成。年期指楼宇按揭贷款分期偿还的期限。利率即贷款利率。一、按揭贷款概述1、按揭贷款的种类目前,我国的按揭贷款有两种:一种称为甲类按揭贷款,又称楼花按揭,是指在商品房建设过程中,房地产发展商与置业者签订楼房预售合同,并收取占房屋总价款一定比例的定金,余款由置业者向发展商指定的银行申请贷款;另一种称为乙类按揭贷款,又称现楼按揭,是指在商品房建成后,置业者与房地产发展商签订楼房买卖合同,同时支付占房屋总价款一定比例的定金,不足部分再向银行申请贷款。在实际操作中根据贷款对象不同,又区分个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等不同方式。2、按揭贷款的当事人及其法律关系从楼宇按揭贷款的定义中,可分析出楼宇按揭业务涉及三方当事人即:购房人A、发展商B、和银行C。在楼宇按揭中主要涉及三个合同即:(1)AB之间的《商品房买卖合同》:A为买受人,B为出卖人。该合同的标的物为尚未建成的商品房屋(楼花)或已建成的商品房屋(现房)。(2)AC之间的《抵押贷款合同》:A是抵押人,C是抵押权人。该合同的标的物为A所购置的房屋。(3)BC之间的《保证合同》:B是保证人,C是被保证人。该合同的标的物是A所申请的贷款。3、按揭贷款的程序申请按揭贷款的工作流程如下所示:第一步、发展商与开展按揭贷款业务的银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》该合同是银行和发展商之间签订的用以规定在银行为发展商开发建设的房产提供按揭服务过程中双方的权利义务的协议,是置业者获得楼宇按揭贷款的前提。协议内容包括:银行承诺为发展商开发建设的房产提供按揭服务,包括按揭贷款总额度、按揭成数、年期、利率,同时发展商为该贷款提供阶段性担保等。第二步、置业者与发展商签订《商品房买卖合同》该合同是用以规定在商品房预售、销售过程中双方权利义务的协议,是置业者获得房产的直接依据。合同内容包括置业者和发展商名称、所购房产的位置、面积房款数额及支付方式、入住期限、房屋装修等内容。根据我国有关法律规定,只有取得合法预售、销售批准文件的商品房预售、销售行为才受法律保护,因此置业者只有购买具备合法开发手续的商品房,才可能获得楼宇按揭贷款支持。第三步、置业者向发展商指定的按揭银行提出贷款申请第四步、置业者向按揭银行指定的律师楼的律师提交身份证明、资信证明等资料,并在按揭律师的指导下填写个人住房借款申请表,签署按揭贷款合同按揭贷款合同是发展商、置业者和银行签订的用以规定银行向置业者提供按揭贷款过程中三方权利义务的协议,是置业者获得按揭贷款的关键性法律文件。合同包括贷款金额、期限、利息、还款方式、抵押物的保险、发展商担保责任等内容。只有发展商、银行和置业者相互之间签订上述法律