世联怡高_房地产综合体项目物业发展定位研究及报告.ppt

发展成熟的中低档社区购物中心
发展期的中档社区综合超市
商业项目定位分析模型
商业研究
整体市场
区域市场
竞争分析
需求分析
零售商家访谈:访谈什么?
1、发展状况:(1)整体市场现状;(2)拓展力度;(3)新店分布
2、对区域看法:(1)总体发展情况;(2)消费客群
3、对本项目的看法:(1)优势;(2)劣势。分析项目规模、位置、周边物业、发展时点。
4、进驻意愿及进驻条件:条件包括需求面积及承受租金。
5、零售商家基本信息:名称、类别、档次、消费特征、拓展现状、拓展策略
消费者调研,调研什么?
1、了解相关消费人群的特征:年龄、职业、收入、受教育程度、家庭结构
2、了解相关消费人群的消费习惯:消费类型、消费额、出行(交通工具、出行时间)、频次
3、了解相关消费人群的消费偏好:消费场所、商品、服务
4、了解相关消费人群对本项目的认知:区位、业态、品牌
写字楼研究
整体市场
区域市场
竞争分析
需求分析
写字楼评判标准:
序号
指标
优质
普通
位置
1
所处位置
处于中央商务区或繁华商业地区内
商务区内或商务区边缘地带
2
交通情况
临近城市主干道及交通枢纽,可选择多种交通方式
位于交通次刚到,公共交通不便捷
3
周边环境
周边临近有高档物业,无污染,内部注重环境、绿化
周边物业档次参差不齐,有环境污染
4
环境绿化
优秀的软质景观及硬质景观设计
基本没有绿化,或绿化设施较差
空间
结构
布局
5
楼层布局
各楼层及朝向功能布局合理、有层次
缺乏楼层布局主线,缺乏疏导
6
结构形式
大开间空间结构形式,可自由分割,标准层在1500㎡以上
分割能力差,标准层小于1500㎡
7
层高

,或无吊顶
装修
标准
8
外墙装修
优质玻璃幕墙,高档石材
外墙装修材料一般,做工一般
9
公共区域部分装修
大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星级酒店标准,室内灯光明亮
基本没有大堂或大堂用于商业经营,灯光昏暗,电梯间、洗手间等一般
配
套
设
施
10
空调系统
可提供24小时可调节式中央空调,采用新风系统
没有中央空调和新风系统
11
给水系统
24小时热水供应
没有热水供应
12
供电系统
双路供电,可自备发电机
没有自备发电机
配
套
设
施
13
通信系统
数字光纤通信系统接入:提供综合布线系统,大厦中央数据系统
没有数字光纤通讯接入,没有大厦中央数据系统
14
停车设施
充足车位保证,每10000平米写字楼保证提供50个以上车位
停车位缺乏,每10000平米写字楼面积少于30个
15
电梯设施
稳定、充足且高速的电梯系统,等候时间小于30秒
电梯数量少,运行速度慢,等候时间过长
16
安全设施
先进的视频保安监视系统
视频保安系统的监控位置少,或基本上没有监控
17
楼宇管理
采用楼宇中央自控的管理系统
没有中央自控管理系统
可识
别性
18
可识别性
作为所在区域的标志性建筑,可识别性强
非区域地标建筑
管理
服务
19
物业管理
聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理
自营或者非写字楼专业管理公司管理
运
营
状
况
20
租金水平
租金相对稳定,处于市场租金的高位领先水平
租金水平不高,且波动较大
21
租户状况
入住率稳定,高于市场平均水平,租户稳定,且部分为外资的国际知名跨国公司
入住率比较低,大部分为国内企业客户,中小企业较多
22
运营时间
可24小时运营
运营时间限制较大,无法满足24小时运营
23
保安
24小时保安,智能系统
保安较少,且保安工作不积极
板块划分
成因及特征(共同规律):
1、商务区主要分布在市中心及**区
2、一般沿交通干道呈带状分布;
3、政府对于商务区域的规划缺乏连续性和整体性;
4、主要商务区之间距离较近,定位的差异不明显,未来可能有融合的趋势;
5、目前商务区从规模和商务环境上均不十分成熟;
6、未来新建成项目基本上可以纳入目前的主要商务区。
主要商务区:
——
——
——
——
各商务区分析
**商务区
优质
平均入住率
普通
平均租金
供应量
主要特征
租户特征
现有供应项目
档次
名称
完工时间
建筑面积
层数
标准层面积
租售方式
优质
普通
规模:
层次:
标准层:
租售策略:
结论:所处阶段,目标客户类型等