浅谈2014年楼市.doc

2014年初,各界对于马年房价就各说纷纭。跌或是涨,都有各自的依据。此文就杭州楼市在存货方面来对杭州楼市跌或涨进行展开讨论。俗话说的好“物以稀为贵”,在市场经济中很多产品也是由它的供求关系决定的。根据住杭研究院数据显示,2013年9月26日,杭州市区库存首次跃上10万套大关;截止2014年1月1日零点,库存则再创新高的达到11561套,。按城区划分;主城区55892套,其中住宅32384套;余杭39180套,其中住宅33363套;萧山20088套,其中住宅12659套;市区分别占49%、34%和17%。按产品类型划分;普通公寓73966套,别墅排屋4410套,酒店式公寓17678套,写字楼7195套,商铺11881套。商品住宅存量比例近达七成。有人就会迷惑了11561套是个什么样的概念呢?如果按照2013年全年成交85823套的销售速度,在没有新增供应量的情况下需消化16个月;若以近五年杭州的平均去化速度,。短期来看,杭州城市的可销售面积已经达到历史新高,供应量明显超出当地人口、经济和市场规模的承载能力,供应过剩风险凸显。现如今社会人口老龄化和城镇化速度放慢导致需求趋缓,过去多年量价快速增长已透支未来。销售面积增速过快导致需求提前透支,房地产发展可能提前进入平缓增长期。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”,预计2011-2020年间商品住房总需求约为120亿平方米[6],年度最高峰约13亿平方米。但2013年商品住宅销售面积大幅增长,预计2014年将超过12亿平方米,距上限越来越近,需求提前透支使得我国住宅市场需求可能在2015年即迈入停涨甚至阶段性下滑阶段。图:2000-2013年住宅价格、GDP、M2与人均可支配收入同比增速数据来源:CREIS中指数据,,但部分城市价格快速上涨带来潜在风险。历史数据显示,全国住宅价格、GDP、M2和人均可支配收入增速整体趋势一致,除2007和2011年房价增速高于其他指标外,其余年份房价均低于GDP等指标增速,总体处于合理水平。但是,从不同城市来看,上海房价明显超过GDP、M2和人均可支配收入涨幅,且近五年来房价年均涨幅高于GDP增速7个百分点。南京、杭州房价涨幅超过GDP涨幅,近五年增长速度仅略低于M2增速,房价快速增长为市场带来潜在风险。总体来看,近年来我国全国房价总体涨幅相对合理,但部分城市房价涨幅超过GDP增速,加大了未来的不确定性和房地产市场可能面临风险。中长期来看,城镇化速度放慢和新增城镇人口逐渐减少,对房地产业的支撑作用下降。2000-2010年,,并于2011年首次超过50%,达到全球平均水平。根据联合国人口署预测,未来10年,我国城镇化进程将逐步放缓,%,2020年达到61%。从新增城镇人口来看,年均新增量在2005-2010年达到顶峰后将有所下降,预计2010-2015年,%的速度增长,每年新增约2000万人;2016-2020年,%,年均新增约1700万城镇人口,对房地产业的支撑作用将下降。三次人口生育高峰后,持续下滑的出生率使得中青年人口占比下降,可能导致置业需求下降。影响住宅需求总量的主要人群为20-34