锦绣江南策划案.doc

锦绣江南策划案.doc:..锦绣江南策划案第一部分:市场分析—、房地产宏观调控效果显著,5月全国土地开发面积增幅剧降1・5月,全国累计完成房地产开发投资3703亿元,同比增长32%,。其中,商品住宅完成投资2521亿元,%;办公楼投资192亿元,%;商业营业用房投资458亿元,%。同期,全国累计完成房屋竣工面积7084万平方米,%,增幅比去年同期低20个百分点;销售面积8310万平方米,%。商品房平均售价为2708元/平方米,%,。商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东,每平方米平均售价分别为5381元、5156元和3877元。1・5月,全国完成开发土地面积6480万平方米,%,低于去年同期221个百分点;本年购置土地面积12380万平方米,%,。5月当月,全国完成土地购置面积2888万平方米,%。其中,%,西部地区下降28%o统计数字表明,全国房地产投资增幅继续下降,而土地开发面积和购置面积增幅下降速度尤快。土地开发面积和购置面积增幅的急剧下降,将对房地产市场供应量产生重要影响。这表明国家对房地产业的宏观调控政策己经取得显著效果。5月中旬,央行发布今年第一季度的货帀政策执行报告,明确指出近期仍将采取适度从紧的货帀政策。今年一季度宏观经济数据显示,固定资产投资增长43%,%。分析人士据此提出,固定资产投资增长过快,通货膨胀压力没有得到缓解,央行可能进一步采用加息等货帀紧缩政策。加息意味着开发商、购房者资金成本的提高,经人民银行批准,。业内人士分析此举共收缩了可贷资金约1100多亿元。曰前,国务院下发通知,将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%以上。与此同时,银监会也加强了对房产信托的监管力度。4月25曰存款准备金率政策正式实施,房地产开发资金将进一步吃紧的趋势己经明朗。这次金融政策和土地政策的结合度是前所未有的。从别墅土地停批开始,首先从土地的高端产品开始,逐步的调整开始扩大到园区、大学城,调控的节奏和步骤也是非常清晰的。目前的金融政策将会对供给产生影响,也会对需求产生影响。但相对来说,对供给的影响会更大;国家整体房地产政策是对高端供给产生从紧影响,对中低端供给适度从松。房地产市场下半年将会出现三个发展趋势:—是房地产业投资增速过快的势头将明显“降温”;二是在巨大的住房需求推动下,房地产业仍将保持较快发展;三是房价上升较快的势头会受到遏制,逐渐趋于平稳。商品房的大量积压与城市人口缺房少房、豪宅供过于求与经济适用房供不应求、房价居高不下与老百姓收入不高之间的矛盾,将继续困扰着中国地产业。二、2004年上半年福州房地产市场形势分析今年上半年,在政府宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下,福州房地产市场运行呈现开发投资稳健增长、商品房供求两旺、空置率下降、房价稳中有升的态势:(一)、房地产开发投资继续保持快速增长,增速过猛势头得到遏制1・,占全社会固定资产投资的42%,%,增幅比一季度回落13个百分点,增幅趋缓,房地产宏观调控效果初步显现。,%,%。经济适用房完成建设投资4800万元。月全市商品房施工面积1716万平方米,%,其中商品住宅施工面积1442万平方米,占总施工面积的84%,比增29%;,%;商业用房施工面积121万平方米,%。商品房开发结构合理,住宅开发仍为主导。。受国家宏观调控政策和市场自我调节的影响,新项目的开发步伐有所放缓。1-,%,,%;办公楼新开工面积2万平方米,%;,%。,%,,%;,同比增长260%;,%o经济适用房竣工5万平方米。1-,%