房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告.doc

2017年房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告2017年7月目录一、历史沿革................11、万科:城市综合配套服务商12、恒大集团:多元+规模+品牌13、碧桂园:新型城镇化进程的身体力行者..................2二、、(1)销售规模...4(2)销售均价...42、销售区域结构比较..............5(1)万科:区域优化和深耕...............6(2)恒大:2013年起向一二线城市转移............7(3)碧桂园:市场层面挖掘一二线城市潜力......83、销售产能比较...9(1)城市产能比较:深耕与纵深.......9(2)单盘产能比较:开发规模的差异..................10(3)可售资源比较:货值与推盘能力..................10三、布局篇..................121、扩张节奏比较...12(1)(2)(3)扩张节奏感................152、单盘规模比较...163、扩张模式的特点..................17(1)万科:聚焦核心城市,加码“轨道+物业”模式...............17(2)恒大:转型核心城市,加码旧改市场..........21(3)碧桂园:城市化进程的力行者...234、海外布局情况...24四、业绩篇..................271、结算业绩比较...27(1)(2)、盈利质量比较...29(1)综合毛利率................29(2)命题一:一二线VS三四线.......31(3)命题二:大盘开发VS中小盘开发..............32(4)命题三:建安成本背后议价能力的博弈......333、净利润比较.......34(1)永续债隐藏的利润....354、业绩确定性比较..................37五、效率篇..................381、管控费用率比较..................38(1)(2)、激励机制的差异..................413、周转效率比较...42六、杠杆篇..................441、负债率比较.......442、融资结构与融资成本差异..483、龙头房企的其他负债..........51(1)经营性杠杆................51(2)、永续债利弊之辩..................54七、总结:一切的成功都不是偶然................552017年房地产行业进入加速整合周期,一二线城市增速收敛,而三四线城市依然保持活跃,房地产企业集中度迎来历史性提高,TOP10房企集中度接近30%,而TOP50房企集中度已经接近50%,彰显龙头房企的竞争优势和在调控压力下的韧性。作为行业多年龙头,万科走出股权争夺事件的影响,依然保持自身的强大实力,与此同时,我们看到恒大、碧桂园等企业的迅猛崛起,行业龙头已经由过去万科一超多强的格局演变成如今碧桂园、恒大、万科的三强争霸,同时龙湖、融创等后起之秀也虎视眈眈,意图弯道超车,实现向更高一级梯队跨越。因此在当前环境下,万科、恒大、碧桂园这三家龙头房企在同样保持高速增长的同时,各自特点在于哪里?如何在全国的竞争中保持持续的突破?我们这篇报告的目的就是希望通过比较这三家公司在盈利、杠杆、扩张等各个方面,来审视当前行业的变迁和未来的可能性。历史沿革:万科成立于1984年,经过多年发展确立了未来城市综合配套服务商的定位;恒大成立于1996年,通过规模+品牌的标准化战略不断做大做强;碧桂园诞生于1992年,伴随着城镇化的大潮,从三四线向一二线转变。销售篇:过去4年复合增长率最高的房企是碧桂园,复合增长率达到58%;同时恒大已经连续3年增速超过30%;而万科的销售均价一直为三家公司当中最高。销售区域结构来看,万科坚持区域优化和深耕;恒大2013年起向一二线城市转移;碧桂园则在市场层面挖掘一二线城市潜力。布局篇:万恒园三家房企过去4年的复合增长率分别达到35%、62%和122%;从扩张模式的特点比较,万科倾向聚焦核心城市,加码“轨道+物业”模式,恒大则是转型核心城市,加码旧改市场,碧桂园沿着城市化进程的路线展开布局。业绩篇:从结算规模来看,、、;结算均价来看,万科结算均价绝对值最高;而从毛利率角度来看,恒大毛利水平较万科和碧桂园更高。而恒大和碧桂园因永续债影响净利润有所低估,但三者未来的净利率水平有望趋