XX项目总体策划方案.doc

--------------------------校验:_____________-----------------------日期:_____________XX项目总体策划方案XXX项目总体策划方案第一部分:项目市场调查报告一、调查说明(一)调查目的确定XXX项目区域概况,确定项目的市场定位,搞清在开发中不清楚的问题,对项目的可行性进行分析,并对项目的规划设计提供建议和构想。(二)调查内容1、某市经济发展状况2、本项目周边区域状况调查3、同类竞争性项目调查4、区域消费者调查(三)调查方法搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法(四)调查范围以XXX为中心,周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北,经一路以南,纬六路以东,顺和高架路以西的区域。(五)样本量1、商场/超市:8个2、写字楼:6个3、目标客户(问卷):350份(六)调查时间:2004年5月25日~6月9日(七)研究方法:定性分析与定量分析相结合二、本项目经济环境分析(一)2003年某市整体经济发展状况经济和社会发展中存在的主要困难和问题是:经济结构调整步伐不快;外向经济依然薄弱;就业压力仍然较大;城乡居民收入差距扩大;社会保障体系尚需完善;保障水平有待提高等。(二)某市商业发展状况(三)某市居民生活状况与分析‰‰‰(四)结论某市近年来,经济持续快速发展,商品市场繁荣兴旺,人民的生活水平不断提高,居民购买力不断增强。这为本项目的开发提供了良好的大环境。三、本项目周边环境分析(一)街区功能描述经过实地调查统计,在该区域内拥有城市主干道四条,分别为纬二路、经七路、经二路和经一路;拥有城市支道六条;拥有银行、证券、保险等金融网点57个,拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个,拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个,拥有各种休闲娱乐场所共42个,拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。从绝对数量上分析,区域内商业场所的数量相对较少。由于泉城路商业街的商圈优势逐步突出,加上该区域内人民商场、XXX商场的营业状况每况愈下,商业中心逐步转移到泉城路区域。以XXX商场和人民商场为两极,由经四路地下商城相连接而组成的商业带,成为某市的亚商业圈。同时,区域内金融机构和商务场所的迅速发展,使得人流、物流、资金流都在此集中。因此,该区域的商业中心地位正在下降,而作为中心商务区(CBD)的地位正在上升。(二)区域人文环境分析本区域为某市的老城区,区域内临街建筑多为现代化的高楼,但高楼后面则是老式的危房、简陋用房。社区环境较差,卫生状况不佳。居民特点:区域内多为老某居民,素质较高,购买力较强,对城市有强烈的感情。某市亚商圈的核心(三)商业环境以XXX和人民商场为两极,中间加上经四路人防地下商城、顺和商业街、火车站等,共同组成某市的亚商业圈。以经营服装、古文化用品、休闲娱乐、小吃等为主。XX路:城市主干道,纬二路以西为双向四车道,以东为双向六车道车流量为45辆/分钟,有12条公交线路。道路中心设有人行天桥。(四)道路交通系统XX路:城市支道,基本上是小吃一条街,很少有机动车通过。XX路:城市主干道,双向六车道,车流量约41辆/分钟,有10条公交线路。道路比较完善,交通较为便利XX路:城市次干道,双向两车道,车流量约为27辆/分钟。(五)结论本区域道路干支交错,可直达城市的各个区域,交通较为便利;区域环境状况一般,现代化的建筑与老建筑相互交错;居民素质较高,购买力较强;有较好的商业基础,具备成为中央商务区的条件。因此,该区域比较符合本项目的条件。四、区域市场现状判断(一)本区域商圈范围界定本区域商圈范围可以向东、向北和向南延伸,东面可与人防地下商城、人民商场相连接,南面可以接上经七路的繁华地段,北面可以连通到火车站。本区域商圈的范围基本上就是以经四路东段为主,以人民商场和XXX商场为两端,辐射周围区域的。(二)区域内商业网点分布及竞争分析1、商业网点分布在该区域内,对我公司项目有直接影响的商业网点有7个,分别是XXX商场、人民商场、人防商城、万隆超市连锁店(三个分店)和益康百姓超市。在分布上,XXX商场、人防商城、人民商场分布在经四路的两侧,万隆连锁超市的三个分店分布在经七路、小纬二路和馆驿街,益康百姓超市分布在经五路和纬三路交叉口。除此之外,对我公司项目有间接影响的商业网点有沃尔玛、银座、嘉华、华联和大润发的天桥店。其中,沃尔玛超市在泉城路,银座购物广场在泺源大街,嘉华商场在,华联商场在,大润发天桥店在堤口路。2、竞争强度分析(1)人均超市面积分析6140平方米,见下表:街道办事处人口(万人)超市名称营业面积(m2)经二路人民商场超市2100馆驿街万畅超市2000魏家庄万隆经七路店800XXX万隆小纬二路店700经七路万隆馆驿街店400益康百姓超市140共计共计6140根据以上数据计算,