上海春之韵房产策划书.docx

上海春之韵房产策划书.docx第一章项目概况二、开发单位地理位置三、周边配套设施四、五、规划设计规划技术指导第二章项目地块特征分析地块特征二、三、四、五、地块资源市场基本面分析对本区域房地产市场发展的预估项目竞争环境分析第三章本案目标客户分析一、 本区域楼盘客户分析二、 本案客户群分析第四章项目定位分析与评价一、 项目定位与评价二、 关于春之韵花苑产品定位的描述ttz*第五早产品区隔及产品修正一、 本案产品区隔二、 项目机会点二、产品问题点第六章关于市场推广作业一、 春之韵花形象定位二、 项目的市场推广定位三、 项目包装四、 项目本身素质提升策略五、 会所配套建议六、 物业管理建议七、 项目有关提高附加值的建议第七章关于项目市场导入策略建议推广主题设计二、市场推广台阶精品物业的塑造四、 项目推广步骤第一章项目概况一、地理位置航华一村一街坊位于闵行区航东路航华一村71—75号地块,该地东临航华一村旧公房,南接新明星花园,西南面是一块未开发的新明星花园地块(与之相隔接航东路),北靠龙柏地段医院。基地位于航华地区中心,周边是成熟的生活小区,、周边配套设施航华地区是大面积的市区拆迁安置区域,由于几年的积累,周边的生活配套设施已趋完备与成熟。1>交通方面地理位置优越,交通方便,519从中山公园地铁口直达航华小区,其它有5—6部公交车到莘庄地铁莲花站、南方商城、徐家汇、人民广场都很便利,但由于地处虹桥机场,直线距离较长,车程较远。线路名称起点终点925B线航华新村人民广场709路航华新村L***西路凯旋路519路航华新村中山公园739路平吉新村梅川新村945路航南路新开河中卫线卫家角莘庄七宝龙华753路莲花路地铁站龙柏二村911路万科城市花园老西门91路莘庄北新泾朱家角西区汽车站936路龙柏人民广场757路莲花路地铁站931新桥路新桥路南浦大桥941上海火车站57路 龙柏新村 铜仁路48路 连云路 上海动物园2、 购物方面各种购物条件一应俱全,牛活便利,大型菜场就在本案的近旁,人寿堂中药、捷强配销总汇、家得利超市、梅林正广和、美亚音像、顶顶鲜超市、东方证券、白玉兰小吃、云都海鲜城、云都温泉浴场、等日常生活所需及消耗品的购买不成问题。且随着地区生活配套的成熟,现位于航中路吴中路口的航华轻纺建材大市场也刚开业。3、 教育方面有博爱双语幼儿园、小学、中学,航华一小、航华二小、航华中学均在边上,同时市重点中学七宝中学也距离本案不远。4、 公建配套医院、邮局、银行齐全,附近有人寿堂国药、建行、上海银行、工行、浦发银行、东方证券等。三、规划设计♦,由五栋多层组成。其中74#、75#—层为临街商铺,:第一:运用园林造景手法进行规划设计。第二:清晰便捷的行车系统。第三:方便、环境优雅的人行系统,人车分流。第四:保证良好的住宅日照,保证消防功能。♦具体而言:其规划结构采用环状车行主干道框架,使车辆方便抵达各住户。环状车道围合出的系统是以步行为主的静态区,不受车辆影响,达到理想的人车分流效果。住宅以联排结构为基本结构,充分利用空间,营造环境景观。景观设计上呈现整体自然主义风格,融古典自然主义的浪漫、诗意与现代造园的手法于一身,注意住户私家花园与公共绿地之间的空间流动及人流路线的精心安排,利用常绿落叶树种进行空间分隔或局部造景。力求营造雅俗共赏,同时又时尚现代的居住区环境景观。♦住宅户型配合规划结构和环境布局进行了切合地形的整体设计,在考虑户外景观景色的引入的同时,也保证了户型内部的合理性,做到功能分区明确,动静分离。注意小区中高档的定位,在功能配置、采光条件、私密性方面较目前(主流)房型中有所提高,不仅做到明厅、明厨、明卫、敞亮的餐厅,更注意设置合理的贮藏空间。小区户型以二室二厅一卫、三室二厅二卫为主,—,三房面积控制在109*—[合乎目前流行的小三房、小二房的趋势。每个单元顶层都有跃层,,由于顶层配送大面积露台,估计不会形成太大抗性。♦造型设计以雅俗共赏,落落大方为第一宗旨。部分采用坡屋顶形式,积极配合小区优美环境,共同构成高品质的小区外部空间景观。住宅建筑采用三段式构图,并运用简化的建筑线脚,古典建筑精髓外加折中主义的建筑手法,更大限度地为渴望改善生活品质的中产阶级所接受,屋顶以坡屋顶形式为主、结合屋顶平台、装饰花架等手法,形成丰富细腻的建筑轮廓线,并增加建筑的亲和力。♦整体建筑风格不刻意堆砌,根据建筑美学规律反复推敲每一个建筑构件的比例、尺度、以及构件空间位置关系,使其符合人们自然的审美****惯从而产生一种朴素大方的美感,不轻易增加装饰性建筑构件,尽量利用平窗