071031渝中区写字楼调研报告(1).doc

071031渝中区写字楼调研报告(1)重庆上投房地产顾问有限公司渝中区写字楼市场调研报告-31)(2007-10目录一、渝中区概况及城市特征(一)渝中区概况(二)城市发展特征二、渝中区经济发展综述(一)渝中区经济发展现状(二)渝中区经济发展目标三、渝中区房地产市场综述(一)房地产开发投资(二)区域房地产投资热点(三)房地产投资结构(四)商品房销售情况(五)渝中区商品房价格走势(六)渝中区商品房空置情况(七)渝中区房地产市场预测(八)房地产政策法规(九)渝中区的城市规划和区域发展四、重庆办公写字楼市场调研分析(一)重庆写字楼发展阶段及特征(二)重庆写字楼分布格局(三)产品形态(四)重庆市上半年办公写字楼市场1重庆上投房地产顾问有限公司(五)渝中区写字楼市场1、渝中区写字楼发展简述2、写字楼市场供给状况及分析五、目前渝中区办公写字楼的主要问题研究分析(一)电梯少,上下班拥堵严重(二)办公物业空置率居高不下(三)写字楼的物业服务品质不高六、办公写字楼物业发展趋势研究分析(一)写字楼市场两极分化严重,高档次纯写字楼市场竞争激烈(二)主题式写字楼成为办公写字楼市场主心角(三)办公写字楼多元化发展,小户型商住公寓成为写字楼投资市场新宠(四)开始注重办公物业的智能化配置即物业管理服务水平(五)随着产品的全面升级,办公物业价格水平将大幅提升七、写字楼市场消费结构研究分析(一)企事业单位对现办公物业满意度的调查(二)企事业单位办公看重因素及办公理念的调查(三)企事业单位办公未来流向及需求调查(四)企事业单位基本情况八、可类比重点项目研究分析九、综述2重庆上投房地产顾问有限公司一、渝中区概况及城市特征(一)渝中区概况渝中区地处重庆市西南部,长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水,西面通陆,为一东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江与南岸区水域相邻,北面濒临嘉陵江与江北区水域连界,西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。。渝中区共划分为13个街道,2004年末全区户籍人口599181人。(二)城市发展特征1、渝中区具有区域中最高的聚集性。渝中区组团内所提供的货物和服务者,是重庆市最高水准的。高内外消费者购买价值高、选择性强的耐用消费品及黄金、珠宝、高档名牌服饰等均以该地区为首选区域。重庆宾馆(四星级)、重庆饭店(三星级)、人民宾馆(三星级)、银河大厦(三星级),以建立中的大都广场五星级饭店均是服务档次上乘、名类设施配套齐全,是各类精华最集中所在。2、具有最快的可达性。渝中区组团具有重庆市区域内外最便捷的公共交通系统。每天开启各种班轮数十艘次,水路客运量在2万人以上;区内火车站,每天发送旅客列车20余对,旅客4万人次以上。渝中组团主干道与嘉陵江大桥及机场,高等级公路直接连通,迅速将乘机人员运送进出城区。;区内有公共交通36条线路,日送乘客达170万人次。加上缆车、垂直电梯、的士等客运量,总客运量达300万人次(日),。3、具有最大的人际和信息交通量。3重庆上投房地产顾问有限公司渝中组团24小时的人口拥有量最高,24小时人口变化的对比值也最高。白天人口通过、停留量高峰时可达100至120万人,夜间迅速消减为50余万人。以商业繁华区较场口和解放碑街面积相加不到一平方公里,但流动人口在这一区域内的高峰值可达30万人次以上。4、具有最高的土地价格。渝中组团是重庆市的最高地价区,而且与毗邻的沙坪坝组团和隔江的观音桥组团、南坪组团等繁华地段比较,差异亦属惊人。有的地价以其不可再生的区位优势爆出了惊人价格。以夫子池世界贸易大厦地段为例,每平方米综合地价(含土地再整治费用)高达人民币2万元;5,800平方米的一宗土地,出让价金(含土地再整治费用)上亿元,这在国内其他大城市高地价区以国家出让方式所获价金中,亦属峰巅值。5、具有最集中、最高档的零售业。渝中组团的解放碑大十字地区,是重庆市民公认的零售购物中心。这里集中了重庆市商品档次最高、种类最多、选择性最强、规模最大的零售商业设施。全国著名的重庆百货大楼,及新建的新世纪、友谊、群鹰等商场者在此外,该地方日接待顾客达50万人次以上,日营业额在千万元以上。6、具有最高的服务集中性。渝中组团内既有零售商业区(环解放碑、大十字地区),又的批发商业区(以朝天门地区最为著名),也有金融、保险、证券业务区(以小什字地区较为集中。)这些专业服务区内,拥有大量宾馆、餐饮娱乐、休闲设施及服务项目,也不法律、信息、通讯、中介、会计、行政管理等服务机构,彼此紧密联系,形成一个强大的共生体,而且呈网络状,使用权进入渝中组团的人们感到诸多方便。4重庆上投房地产顾问有限公司二、渝中区经济发展综述(一)渝中区经济发展现状2000年-2005年期间,渝中区国民经济持续