140522-长沙商业文章(黄海,新).doc

长沙商业地产:狂热背后的冷思考文/:黄海近年来,长沙商业地产开发如火如荼,各片区商业项目不断涌现,在规模、体量、销售上争相攀升。尤其是2010年,长沙城市综合体元年的到来,各种“高大上”的商业综合体遍地开花,逐步形成了东有“喜盈门”、南有“德思勤”、西有“奥克斯”、北有“北辰”、中有“万达”的五分天下格局。发展至今,这种格局悄然被打破,新的商业版图正在发生巨大裂变。一、市场现状2014年4月,随着2号地铁线的开通,无疑为长沙商业市场注入了一支强心剂,正由于此,开发商对商业地产的投资热情“没有最高,只有更高”。长沙综合体超50个,明年跻入2000万方规模体量前不久,长沙市发改委发布了长沙市2014年重大项目投资计划中,城市商业综合体单列出有37个项目:其中,续建项目17个,并规定将于2015年完成建设并交付使用;新建项目有20个,经初步计算,这20个项目的总建面积却超过了500万方。根据市2014年重大项目投资计划分类可看出,这37个项目仅为商业类综合体,并未包括偏住宅类、工业类等的综合体项目。投资计划显示,2014年续建或新建的综合体项目超过50个,仅在大河西先导区,就有超过30个。据《2013中国50城市综合体战略地图》报告显示,去年在全国50个热门开发城市中,11个城市的综合体(除去住宅)规模超过了1000万平方米,长沙位列其中。据该报告预测,2015年长沙将迈入2000万平方米综合体规模城市阵营。1可以看出,住宅市场受宏观调控影响,长沙商业市场在逆市背景下,如此快速扩张的态势可见一斑。二、现状分析以上数据到底说明了什么?一个字:“火”!但是,在这“火热”的背后,我们不得不沉下心来冷静思考:照这样的速度发展下去,长沙商业市场又将面临一种怎样的局面?长沙商业体量已趋饱和,将呈现“供大于求”局面。首先,我们来粗略的推算两个问题:第一,长沙现有的商业体量到底有多少?第二,长沙的商业饱和量是多大?首先,长沙商业体量(指开业经营)=商业消费人口[1]*人均商业面积[2]。[1]、商业消费人口:700万*[15-60岁经常消费人口比例]*[能辐射有效人口比例]=210万;[2]、人均商业面积:1000万平方米(2013年长沙商业体量)/700万=,若除去无效/停业等商业面积,预计人均则为1平米。国外发达城市人均商业面积为2平米左右;上海人均商业为2平米左右;;根据长沙城市发展,考虑流动及外来旅游人口不断增多情况下,。因此,粗略预算长沙现有商业体量(指开业经营)=210万*=250万方。第二,长沙商业的饱和量=潜在消费人群[1]*年平均购物额[2]/城市整体商业坪效[3];[1]、长沙潜在消费人群:210万;[2]、年均购物额:*60%(与商业相关的消费支出)=[3]、商业坪效:1万元/平米/年(折中选取值,表示在全国经营收入中等水平)因此,长沙商业饱和量=210万*=290万方综上分析,长沙现有商业体量需求预计在250-300万方左右;而长沙的商业饱和体量预计在300-350万方左右,在这二组数据之间没有较大差距的情况下,说明长沙的商业体量已经逼近或已达到饱和状态。如果照近来发展的增长速度来看,这几年内长