资产评估总复习2010年教学文稿.ppt

《资产评估》总复****第一章总论一、资产评估的含义(概念、八大要素、特点)二、资产评估对象(资产的含义、资产的分类)三、资产评估的三大假设四、资产评估的价值类型五、资产评估的目的(一般目的、特定目的)六、资产评估的原则(工作原则、经济原则)七、资产评估的程序第一章完第二章资产评估的基本方法一、市场法(一)市场法及其适用的前提条件(二)运用市场法进行资产评估的方式1、选择参照物2、确定参照物的差异调整因素并计算调整系数二、成本法(一)成本法及其适用的前提条件(二)成本法运用的思路及其各项指标的估算1、两个重要公式: (1)被评估资产评估值=重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值 (2)被评估资产评估值=重置成本×成新率2、五个估算: (1)重置成本估算(四种方法): 重置核算法: 重置成本=直接成本+间接成本 物价指数法: 重置成本=历史成本×评估时物价指数/资产购建时物价指数 重置成本=历史成本×(1+物价变动指数) 功能价值法: 重置成本=参照物重置成本×待估资产年产量/参照物年产量 规模经济效益指数法: 重置成本=参照物重置成本×(待估资产产量/参照物年产量)x 其中x是规模经济效益指数 (2)实体性贬值估算(两种方法): 观察法(成新率法): 实体性贬值=重置成本×(1―实体性成新率) 公式计算法: 实体性贬值=(重置成本―预计残值)×实际已使用年限/总使用年限 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率(3)功能性贬值估算:功能性贬值估算的四个步骤(计算超额运营成本):(1)将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较;(2)计算二者的差异,确定净超额运营成本(税后的)(3)估计待估资产的剩余寿命(4)计算剩余寿命内年净超额运营成本的折现值,其折现值之和就是功能性贬值额。功能性贬值额=∑(待估资产年超额运营成本×折现系数)功能性贬值还可以通过计算超额投资成本估算:功能性贬值额=复原重置成本―更新重置成本(4)经济性贬值估算(指由于外部环境变化,导致开工不足或资产闲置造成价值不能实现)(5)成新率的估算(三种方法):1、资产未来收益期有限的情况(等额和不等额两种情况)=A(P/A,r,n)(等额和不等额两种情况)未来收益不等额:(通常是前若干年不等额,若干年后开始收益等额)(三)收益法中各项指标的确定1、收益额(一般情况题目会给定) 2、折现率和资本化率(题目会给定)3、收益年限(题目会给定) (四)运用收益法评估资产的程序及其优缺点第二章完一、机器设备评估的特点、程序第三章机器设备评估二、机器设备评估的成本法(有计算考题)(一)机器设备重置成本的构成评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值评估值=重置成本×(1-实体性贬值率)×(1-功能性贬值率)×(1-经济性贬值率)(二)机器设备重置成本的估算方法1、重置核算法2、物价指数法3、功能价值法4、规模经济效益指数法(三)机器设备实体性贬值的估算 实体性贬值=重置成本×实体性贬值率 实体性贬值=重置成本×(1-成新率)1、使用年限法①简单年限法有形损耗率=实际已使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%成新率=尚可使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%②综合年限法有形损耗率=加权投资年限÷(加权投资年限+剩余使用年限)×100%其中:加权投资年限=∑(已投资年限×权重)=∑【已投资年限×(原始投资的更新成本÷∑更新成本)】或者:加权投资年限=∑(加权更新成本)/∑(更新成本)2、修复费用法设备实体性贬值=修复费用或:有形损耗率=(设备修复费用÷设备重置成本)×100成新率=1-(设备修复费用÷设备重置成本)(四)机器设备功能性贬值的估算1、超额投资成本形成功能性贬值的估算(无考点) 2、超额运营成本形成功能性贬值的估算(有考点)功能性贬值额=∑(待估资产年超额运营成本×折现系数)其中:年超额营运成本净额=被评估机器设备的年营运成本-与其比较的新式机器设备的年营运成本×(1-所得税率)(五)机器设备经济性贬值的估算 1、因生产能力降低造成的经济性贬值 2、因收益减少降低造成的经济性贬值能力性经济贬值率=【1-(设备实际生产能力/设备原设计生产能力)x】×100%经济性贬值额=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率营运性经济贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税率)×(P/A,r,n)