宝山区沪太路项目策划书.docx

宝山区沪太路项目策划书.docx宝山区沪太路项目策划书市场篇报告单位:上海天启企业策划有限公司报告日期:上海开启房地产投资咨询有限公司二00—年十二月天启&开启地址:上海市凯旋路2200号2楼电话:021-64687090传真:021-64412720上海楼市状况 4宝山区概况 -9宝山区房地产市场状况 16位置及交通分析 27项口地块分析 29宝山区整体客源分析 35周边客源分析 38项目SWOT分析 32竞争分析周边楼盘情况 40个案资料 43市场分析上海楼市状况(一)上海房地产市场2001年1一9月暨第三季度分析(数据来源:上海市房地产交易中心)上海房地产市场在经历上半年强劲增长之后,第三季度依然保持供需两旺的发展势头:房地产开发投资,增长较快仍理性;一级市场新政策,内外并轨谱新章;二级市场供需旺,住宅依然唱主角;三级市场交易忙,如火如荼创新高。房地产开发投资,增长较快仍理性2001年1・9月,,比2000年同期增长19%,,%,%。上海房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面,现在已是保持第6个季度连续增长,而且同比的增速基本上都在10-20%之间,尽管增长速度较快,但市场发展仍较为理性,与全国房地产开发投资额增长幅度相比,上海仍屈小等水平。从全国来看,2001年1・,%。%,,超过上海。目前我国房地产市场止进入新一轮发展周期,在其他消费市场没有大的起色情况卜,各地纷纷将商品住宅作为新的经济壇长点和消费热点,从而使房地产市场迅速升温,今年上半年房地产价格上涨幅度超过10%,引得政府主管部门急呼价格上涨速度过快,幅度过大,要进行必要的干预和调控,使房地产价格上涨保持在合理的水平。第三季度房地产价格的涨幅与第二季度相比有所冋落。二、一级市场新政策,%新增经营性项目土地出让面积2001年1・9刀,,,%0这主要是从今年开始,市冇关部门决定一级土地市场实行内外销并轨,土地出让方式由原先的|■办议转让向逐步采用招标、拍卖方式转变。因此,今年上半年严控土地上市量,,基木上处于停止供应状况。第三季度随着新的政策出台,,%,基本上恢复上年度的水平。但从今年土地出让面积的容积率来看,呈现出大幅度下降趋势,今年1・,,。商品房批准预售面积已登记的商品房预售面积供求比三、二级市场供需旺, % f25・l%1:,上海二级市场供应一时处于相对供不应求的状态。随着时间的推移,这种状况在第三季度有所改善。2001年1・,,%,,基本上与去年同期持平。与此相应的2001年1-,,%,供求比为1:。,供求比为1:,从而显示住宅需求强劲的势头。而预售量大大高于上市量,这说明上海这几年在加快市场消化空置商品房有所起色。上海从1999年对空置商品房实施有效控制,200()年开始消化部分空置商品房,看來今年将要消化一批空置商品房。从商品房批准销售血积來看,2001年1・,,增幅5%。,,%,供求比曲去年同期的1::,,%,,,增幅为1&1%。由此可见,上海商品房正处于供需两旺阶段,尤其是需求的增氏大大超过供给的速度,这也是培冇市场、发展市场的必然结果。从房屋销售分类情况來看,住宅依然是主角,2001年1・%,%。从2001年8月1日开始,上海实行内外销商品房统一并轨,第三季度商品房销售屮住