宝山某项目社区商业策划报告.docx

宝山某项目社区商业策划报告.docx康桥水都社区商业中心招商方案基本情况与核心思路 21项目基本情况 22社区商业中心运作思路 3周边商业市场调查 41周边现存商业分布 42・2现存商业格局对本项目影响 53人口流动示意 74案例分析一一万科四季花城 9项目成长性分析 113・1人口导入成长性分析 113・2住户对商业需求的渐进性分析 123商业成长性前景规划 13综合运作计划 151初始业态建议及分布 151. 1业态建议考量重点 154・1. 2初始业态建议及分布 162综合运作计划 202. 1招商策略 204. 2. 2现场区隔与包装宣传 214. 2. 3业态成长时间表 22租金及免租金建议 231租金建议 232免租金建议 24现金流量分析 25招商前工作计划 26基本情况与核心思路1・1项目基本情况■项目开发进程■人口导入时间进程1期2C2A/2B2D2F/,木项FI在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平,而排除掉设计装修等时间因索,第一期交付后应导入人口3900人左右,但是从冃前实际人口导入情况来看,仅仅达到30%左右,这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题,同时更影响了项目后期销售。据我司实地调查情况,冃前人口入住率低下的主耍原因为•交通和对不便,距离地铁公交均有较大距离;•配套不齐全,实际居住有较大困难;由于交通不便的问题冃前较难解决,为解决这一实际问题,开发商提出希望通过运作社区商业中心來提高目前人口入住水平。2社区商业中心运作思路首先,从本项目的实际情况分析,本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应,即商业的运作能提升人口入住率,而人口入住率的提高能提升商业价值,从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。其次,准确的设定何种形式的商业配套进入本项冃的商业中心,使其配合社区早期人口入住的消费需求,是商业中心运作之初就能成功的必要条件。然后,考虑到本项冃自身冃前处于一个高速成长的阶段,因此其内部的商业组成也必须配合到项目内部人口增长,具有一定的成长性,能够事先预判未来商业组合的形态,在早期的商业布置屮就做好预留。最后,社区商业中心的运作,目的主要是提高社区的人口入住率,因此,我司认为,实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的,以社区商业中心的运作为主耍手段,但需要结合具他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。因此,我司认为,本项目社区商业中心的运作方案核心思路出以下四点构成:1) 有效运作手段打开局面;2) 准确商业定位,提高一次性成功率;3) 前瞻性商业布局,考虑长远;4) 综合手段运作,全方位拓展人流。周边商业市场调查2・1周边现存商业分布为研究周边商业布局,我司对项冃周边步行约20分钟范围进行市场调查,如卜•图所示:外环路水产路杨鑫路梅林路蕴川路济光学院天馨花园宝杨路道路商业设施备注水产路中型餐饮快客便利杨鑫路北上海商业城工行良友金伴北上海商业城含易初莲花、苏宁电器、网吧、两烬咖啡、KFC、复鑫渔港、白丽体冇、客来多服饰市场等杨泰路农贸市场美容美发宝杨路海洋楼宴会厅西街农贸市场其他水产路东段:天馨花园菜场;江杨北路:批发市场周边商业布局分析:>周边道路现有商业普遍存在档次低、形象差的现象;>除“北上海商业城”夕卜,周边商业密集度较低,难以形成集聚效应,对周边居民的日常生活、购物消费等造成不便;>周边商业形态总体归纳存在以下儿类:农贸市场、大型超市、便利店、中大型餐饮、快速(便利)餐饮、美容美发、银行、咖啡吧、服饰专卖、电器专卖等;>周边商业形态较为单一,不能满足居民更便利、更丰富、更高层次的消费需求。2现存商业格局对本项目影响现存商业对本项目的影响主要体现在两个方面,BP:•已入住客户的影响•项1=1商业部分招商业态的影响首先,现存商业对已入住客户的影响來看,其主要体现在时间和空间上,见下表分析:现存商业形态本项目步行到达时间客户消费心理实际消费接受度农贸市场>15min距离低大型超市lOmin种类、交通、距离等髙中大型餐饮7—lOmin品牌、特色、交通等高快速(便利)餐饮lOmin距离、价格、外送等中便利店>7min距离低美容美发lOmin距离、其他低银行12min距离低咖啡吧lOinin品牌、距离等中服饰专卖lOmin品牌、档次、价格等低电器专卖lOmin品牌、价格、距离等高(注:①梅林路口前在改建屮,延长了项目住户到北上海商业城的时间和距离;②步行到达时间以项冃梅林路、水产路为起始点。)从上表不难发现,项目目前的