土地增值税与二手房交易的关系.doc

--------------------------校验:_____________-----------------------日期:_____________土地增值税与二手房交易的关系土地增值税对二手房交易的影响分析一、二手房交易土地增值税的立法目的和理论依据(一)土地增值税及二手房交易的含义土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据,它的征税面比较广,实行超率累进税率,实行按次征收。土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。二手房指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对于开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。(二)对二手房交易征收土地增值税的目的对二手房交易征收土地增值税的目的是打击投机性炒房,控制房价持续飙升,从而稳定房价,防止泡沫出现,规范市场操作。最直观的表现是维护大多数老百姓的利益,通过转让环节增加税收来减少投机炒房的获利空间,打击投机炒房行为。(三)对二手房交易征收土地增值税的理论依据1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,从1994年1月1日起开征土地增值税。1995年1月27日财政部又颁布《土地增值税暂行条例实施细则》,进一步细化了土地增值税征收管理办法。条例及细则规定了土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。2006年12月29日二手房转让征收土地增值税实施细则出台。按照这一细则,二手房范围从住宅扩大到写字楼、商铺等非住宅。此外,所征收的土地增值税也将不扣除因转让房屋获利所需要缴纳的个人所得税,这意味着房主所需缴纳的土地增值税也要有所增值。细则的出台意味着二手房征收交易土地增值税可顺利进入实际操作阶段。目前我国土地增值税的征收并非全国性的征收,而是在几个试点城市进行征收,比如北京、上海、深圳、厦门等地,因此各地根据各自的实际情况制定了相关规定,如2007年6月上海市在同一天公布了《本市转发财政部税务局土地增值税的有关政策》、《税务总局对房地产开发企业土地增值税清算的规定》、《个人转让非普通住房正面土地增值税的有关规定》三条规定,根据相关通知,上海市将开始对房地产开发企业清算土地增值税,对个人转让非普通住宅根据不同情况征收土地增值税,这对于二手房来说将是一个新开征的税种,将对市场产生不同程度的影响。北京2006年11月14日地税局正式公布《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》,规定自2006年12月1日起北京市间能够对二手房交易全面征收土地增值税。这些规定将对二手房征收土地增值税更加规范化。二、我国目前二手房交易现状及影响因素(一)二手房交易现状及问题随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大,二手房市场将逐步发育成熟,成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。然而,二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场,存在问题是不可避免的,中国社科院发布的“2007房地产蓝皮书”“四难”(二)二手房交易的影响因素二手房交易的影响因素主要包括两方面,即税收因