写字楼定价方法.doc

写字楼定价方法一、写字楼的概念1、写字楼定义:写字楼(系境外语,英文:officebuilding)写字楼原意是指用于办公的建筑物,或者说是由办公室组成的大楼,1971年,Rhodes和Kan提出:“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲,写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物,其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构,是随着经济的发展,为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。2、写字楼结构分类解析从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看,可分如下阶段:1)传统办公楼两大特点:立足于自然通风和采光,以小空间为单位,排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构,较小的开间和进深尺寸。如:—、5—8米的进深等,。建筑向高处发展以后,产生了钢筋混凝土的框架结构,但是使用空间仍按传统的模式,仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点:私密性强,工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。传统办公室的不足之处:空间利用率低,缺乏灵活性。2)早期的现代办公楼特点:大空间。这种模式的积极意义是:追求实效。这种模式的消极之处是:机器化的办公环境,非人性化的工作方式。3)后期的现代办公楼特点:富有人情味的办公环境及优雅的周围环境,带有绿化的内庭院或中庭。例如,上海的虹桥商务大厦。现代办公大厦优点:(景观办公室)大空间中灵活布局,有适当的休息空间,用灵活隔断和绿化来保证私密性,地板、天棚均有吸音处理等。4)智能化办公楼20世纪1970-1980年代,随着信息时代的到来,世界上出现了一批举世公认的智能建筑,其中绝大部分是办公楼;20世纪1990年代,我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速,继3A之后,目前又推出全新的5A概念,智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。链接≥写字楼标准参数概要(见附件1)二、写字楼定价影响因素作为收益性物业,写字楼也常常被用来出售或出租,以收回投资和取得利润。以盈利为目的的出租或出售的产生,必然要求有价格的制定。而价格的制定必然要考虑各种价格制定的影响因素。大致归纳影响写字楼总体定价的主要因素有:地段、级别、交通、硬件配套(办公智能配套等)、软件配套(物业管理等)、自身开发成本、市场供求关系等。1、地段写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身,写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。2、级别级别也是各综合品质的综合体现,如写字楼地位、入驻客户的影响力等。品位,是写字楼的建筑语言。标志性建筑让人们联想起的不仅仅是其建筑本身,也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。3、交通交通对于写字楼物业价值影响比较大,便捷的交通以为着更多的大型公司会选择于此,入驻办公的企业员工能更便捷地到达工作场所,节省交通成本。好的地段拥有好的交通条件可以为写字楼价值加分不少,尤其是拥有便捷的地铁轨道交通支撑的更是如此。4、硬件配套(办公智能配套等)量化评价写字楼硬环境的标准,内容包括层高、开间、单位通风量、采光、使用率与公共面积的平衡、商务功能、通讯设置(网络、电话)、入口大堂、绿化指标、停车位数量、电梯厅及电货梯配制、公共交通等等。5、软件配套(物业管理等)物业管理公司的管理