浙西南农贸城招商策划案(提纲).doc

--------------------------校验:_____________-----------------------日期:_____________浙西南农贸城招商策划案(提纲)浙西南农贸城招商策划案(提纲)第一部分:概略浙西南农贸城一期总投资3800万元。(1)——沿街店面77间,共2218m2,分类计价为5000元、4000元、2000元/m2——店面房后部进深4米配套仓库用房(未注面积)——西面向市场开设店面68间,共1469m2,售价2000元/m2(2)市场店铺414间,共8474m2,按60%销售,计248间,共5084m2。每平方按每平方4000元计算,销售收入2033万元。另40%按出租计算,。(3)大户宿舍共7665m2,售价为1100元/m2(4)沿街裙楼二层管理服务用房5025m2,售价1000元/m2,销售收入503万元。(5)沿街裙楼二层以上商住房6880m2(餐饮1200m2未计),按1100元/m2,。(以上市场二层配套仓库7408m2混入市场店铺计算,店面房后部配套仓库用房及停车场、冷库等收入均未计价)。为达到以上预期目标,特制订本策划(提纲)案。第二部分:市场发展现状及招商策略(一)市场发展现状:(1)我省截止去年有各类专业市场4488个,市场总面积2119万平方米,,年成交额2798亿元。其中超亿元市场309个,超10亿元市场57个,超百亿市场2个。2000个摊位以上特大刑市场29家。其中全省共有农批市场358个,年成交额321亿元。全省l5个重点农批市场成交额103亿元。(2)同类市场分析—一上海农产品中心批发市场,占地100亩,24平方30年租金25万元,20年租金20万元,10年租金15万元,5年租金8万元,,1年租金2万元。蔬菜水果摊位24平方,,,。——上海果品公司市场占地15亩,采取收取交易手续贯方式获得经济效益。瓜果类6%、果类5%,香蕉及进口水果4%。利润中上交税务部门5%营业税。——苏州新区农贸市场,占地150亩,大棚结构,采取租金形式收费,每间大棚12平方,年租金2880元,经营较活跃。——北京大钟寺农贸市场,占地60亩,二层铁网结构,每间16平方,年租金9600元,经营活跃。——长兴农贸市场230亩,分二期开发。一期轻钢结构,*。租售结合,现主要交易为蔬菜水果,经营较一般。——慈溪农贸市场占地180亩,轻钢结构,有部分小二楼,去年12月开业,现未收租金,并对入场者进行补贴,比较冷消。——龙游农贸市场占地约40亩,大棚结构,租金以每平方15元—20元计算,除早上市场较活跃外,其它时间较冷清。小结:沪、京、苏市场经营活跃,首先是人口总量多,其次是地理位置好,租金不高,已经成市。长兴、慈溪、龙游市场主要失败(或比较一股)主要是地理位置差,远离城镇。(3)不同类市场分析(高档及低档)高档市场调查分析;——农都农产品市场,占地160亩,大棚与商务楼各占50%,有大户宿舍。每平方租金10元,现萧条。——温州浙西农贸城,占地160亩,每间店铺24m2,2-6层为商住楼,年每间租金3000元,压金8万元。一年后,压金改租金,合计83000元,租期10年,现经营状况良好。——义乌农贸市场,占地478亩,已建50%。采取大户进场,每间36平方(三层、二楼办公、三楼住宿)收租金及税费等,,即所谓的“—票制”。旧农贸市场为大棚结构。两市场均有很好的市气人流。小结:三个高档市场,两成一败。农都失败的原因有三:一是经营问题,初期定价太高,后期降价太快:二是投资规模太大、写字楼高档,摊位及大棚低档,卖不起价;三是地理位置较偏,且离市场100米处有收费站,成为成市的一个关卡,增加了顾客负担。温州农贸城一方面是温州有特殊的商业气氛,客商资金实力足。另一方面是采取压金改租金,投资商很快收回投资成本(住宅楼出售)。义乌农贸市场是最正确的兴市思路。但义乌的兴市思路是靠政府支持(每亩出让金1万元等)、已有的市场条件,其它市场如以共思路发展、风险极大。低档市场调查分析:——景宁农贸市场,占地30亩,20多平方一间,租售结合,以食用菌经营为主。市场人流较多。——丽水水南综合市场,占地20亩,共有摊位270个,每间18平方,半年内不收租金,收押金1000元,凡货车停在市场内,均给予补贴费。市场经营比较一般。小结:景宁市场有资源优势,所以较成功,丽水水南市场强行成市,前景不一定好。同类市场如粮油批发市场已经有一—定规模,比较难竞争。难以竞争的主要原因是无资源、无特色。浙西南农