在建工程估价问题浅谈.doc

目录一、在建工程的概念及其估价的特点  2二、在建工程的分类  2三、在建工程抵押价值评估范围的界定  31、土地权属  32、项目权属  33、工程进度  44、销售状况  4四、在建工程的评估方法  4(一)假设开发法  41总开发价值  52续建成本  53管理费用  54投资利息及融资费  55开发利润  56销售税费  67买方购买在建工程的税费  6(二)重置成本法  61土地价值  62在建工程建筑物价值  7在建工程估价浅谈秦苻瑛【摘要】在日常的估价中经常遇到对在建工程的估价,如以在建工程进行抵押贷款、以在建工程进行投资以及对“烂尾楼”的处置等。在建工程作为房地产的一种类型,其估价应遵循房地产估价一般的原则、程序和方法,但在建工程估价又有其自身的特点。《房地产估价规范》(以不简称《规范》)对这方面的论述并不多,本文结合课程学****和查找资料对在建工程估价的特点、分类及常用的估价方法进行一些探讨。【关键词】在建工程;估价;特点;评估范围;评估方法一、在建工程的概念及其估价的特点在建工程泛指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目,一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。作为房地产的一种类型,在建工程的表现形式多种多样,既可以是处于建设过程中的项目,也可以是已停工多年的“烂尾楼。对在建工程价值的估算和判定称为在建工程估价。相对于般房地产的估价,在建工程估价有以下几个特点:1、在建工程的个性差异往往比较突出,不同工程之间的可比性较差,对在建工程估价要建立在对其全面分析了解的基础上。2、花在在建工程上的实际费用支出与其形象进度并不一致,有时偏差还很大,因此实际的费用支出并不能客观地反映在建工程的价值。3、对工期较长或停建多年的工程,由于市场和外部条件的变化,其技术性、功能性贬值不可忽视,特别是在采用成本法估价时。二、在建工程的分类在实际的估价实务以及科学研究中,可以将在建工程按照不同方式进行分类。在建工程可根据标志性工程进度进行分类,也可根据建设用途进行分类,同时对于同一阶段的在建项目,由于工程款支付方式的不同,以及材料设备购置的早晚,在价值上也会形成差异。根据标志性工程进度进行分类,建筑工程的施工过程分为土方工程、基础工程,结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等等。由于工程施工是一个连续的过程,可以按照建设工程施工主要工作的进度状况划分为结构在施工、结构封顶及准备验收几个阶段。对此我们也称为按形象进度进行分类。另一种分类方式是按照项目设计用途进行划分,建设工程可分为工业建筑、民用建筑和农业建筑,进而又可分为工业厂房、仓库、锅炉房、住宅、办公楼、商业、农场、牧场等等。由于不同类型的建筑工程具有各自不同的生产流程和特性,因此对于在建工程价值的评估首先应确定在建工程的种类,选取适合其特性的方法和技术进行研究。三、在建工程抵押价值评估范围的界定房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态,对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同,其权利状态中的某些情况由于种种原因,具有一定的隐蔽性。因此,科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。1、土地权属在建工程的土地权属有两种性质,四种情况,即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式