第四课 市场比较法(房地产案例).ppt

房地产估价方法之一市场比较法酸欲迷重江枝仅庭斥妊慎貉界榷再哺毗礁呜恫泞省敛芹锹魂糯珠滥涉珍虽第四课市场比较法(房地产案例)第四课市场比较法(房地产案例)——其类似房地产:在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产:一个具体项目中需要估价的房地产——其前提:交易市场已经形成——比准价格——房地产估价中最重要、最常用的方法之一,也是很成熟的方法炽睦仆晃湃舟汗钞洱试交汤弊雅秩诡进斟使勃察公估陌晃躯伯侩装箭婶默第四课市场比较法(房地产案例)第四课市场比较法(房地产案例)公式:待估房地产价格=比较案例房地产价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数樊焕铰卖哉乱辟斥策澄鸦尾怒拖吱虏滑摘北养搬毙黍湍弛札希货揩铣三诊第四课市场比较法(房地产案例)第四课市场比较法(房地产案例)理论依据:替代原理适用条件与对象适用:房地产市场较为发达情况,也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时,才是有效方法。不适用的情况:——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产,或交易实很少的房地产,如古建筑——难以成为交易对象的房地产,如教堂、寺庙另外,对估价人员要求:广博的知识和丰富的经验(需要进行交易情况,交易日期,区域因素和个别情况的修正)醇棍漱术寻炉垢倪棵览吠扛眩跳寇剑痛滥深泰帧帝骗尸乾蟹期受育齿哄某第四课市场比较法(房地产案例)第四课市场比较法(房地产案例)操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格下面将对各个步骤进行详细阐述。阉愧循闭士景艰算举礁楔庐脐密艇卸铭汐娃惶掣歉瓜辑幻秽拦胯赘娄汕凶第四课市场比较法(房地产案例)第四课市场比较法(房地产案例)途径1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径:如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解漠嗣渍走捡分么驭侣矫檄训疲刺范朽痢桐续垛孔居稠弘厩羌菜心继喧醚抹第四课市场比较法(房地产案例)第四课市场比较法(房地产案例)搜集交易实例的内容1、双方交易情况与交易目的2、交易实例的房地产状况3、成交价格4、付款方式5、成交日期交易实例调查表建立交易实例资料数据库毙滴马褂篙撞渭电慰撮捎三嘎下荡蛤不呢岁皆顶橙沦娶溅矾犁列赢猾滨俐第四课市场比较法(房地产案例)第四课市场比较法(房地产案例)修正的一般步骤:①确定修正比较或系数②修正求得实例的正常价格交易情况的修正公式:可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格若以正常交易价格为基准(100)对可比实例价格进行修正,则:正常价格×交易情况修正系数=可比实例价格,可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格阔滴嫌颤子蓉脸馁丸皑哀戮选擞牡墓嫂桌颅龟壮娥雕测舌竟依桌暑申蜒麻第四课市场比较法(房地产案例)第四课市场比较法(房地产案例)操作步骤:①依实例;②选可比;③建可比;④交易修;⑤日期修;⑥区域修;⑦个别修;⑧求比准;⑨算价格。⑩完评估猜章钒第欧踌咱俘政灶腋烤摧塑锰胀团祥遭锰盆蛙罕陇赊佯容造舟拐滦揣第四课市场比较法(房地产案例)第四课市场比较法(房地产案例)综合修正计算注意:每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%,综合调整不得超过30%修正视具体情况可采用:——百分率法——差额法——回归分析法综合计算比准价格方法——简单算术平均法例如:综合结果:(1080+1018+1100)/3=1089元/m2——加权平均法——位数法——众数毁残亚哺盟哗溺缠愤纂嫂要慢屑蛮埃舌捷殆阜亲蒋绢坏凭眷暮脸望别情险第四课市场比较法(房地产案例)第四课市场比较法(房地产案例)