第七章-房地产信托与年金信托.ppt

第七章房地产信托与年金信托房地产信托年金信托2005年1月1第一节房地产信托《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)(2004年10月)房地产信托业务:是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。不动产:包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。2005年1月*第一节房地产信托信托投资公司办理房地产信托业务,应当遵循以下原则:公开、公平进行;有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施;委托商业银行担任房地产信托资金的保管人;维护委托人和受益人的最大利益;不得损害国家利益和社会公共利益。2005年1月*第一节房地产信托房地产信托资金的运用方式:用于土地收购及土地前期开发、整理;投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造;用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租;以住房抵押贷款方式运用;信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。2005年1月*第一节房地产信托信托投资公司运用房地产信托资金,不得有下列行为:将房地产信托资金运用于非不动产;将房地产信托资金投资于境外的不动产;以承诺、担保等方式,使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任;与受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易;将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。2005年1月*第一节房地产信托房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方不得为同一人,且相互之间不得存在关联关系。信托资金的使用方不得将信托资金投资于与该信托资金受托方存在关联关系的不动产及其经营企业。经中国银监会审批,信托投资公司办理房地产信托业务时,单个集合信托计划接受的合同份数可以不受《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条的限制。2005年1月*第一节房地产信托房地产信托资金的保管人,应当履行下列职责:建立房地产信托资金账户和受益人账户;记录房地产信托资金投资收益;监督信托投资公司依合同约定运用房地产信托资金;依信托投资公司根据信托合同确定的方案分配信托收益;合同约定的其他职责。2005年1月*第一节房地产信托从事房地产信托业务的信托投资公司应具备完善的公司治理机制、操作流程和风险控制机制:信托投资公司以贷款方式运用房地产信托资金时,只能对取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(以下简称四证)的房地产项目发放贷款。2005年1月*第一节房地产信托信托投资公司以贷款方式运用房地产信托资金,应当至少采取如下风险控制措施:以土地使用证或房产抵押方式发放贷款的,应当严格落实土地使用证或房产的抵押权,防止形成不可预见的贷款风险。以信用担保进行贷款申请的,应评估担保人的担保能力并形成书面报告。担保能力较差或存在循环担保的,应要求承贷人引入独立的商业担保;2005年1月*第一节房地产信托利用专业的评估公司对项目的建设周期、资金运用及整体效益、项目存在的相关限制及其影响等作出详尽分析,建立按工程进度划拨资金的多方监管账户,信托投资公司和借款人当事人共同签章并经保管人审核后才可划出资金,严禁开发企业挪用贷款转作其他项目或其他用途;对承贷企业的项目收入采取全封闭运行的管理模式,加强对房地产经营收益的监控,房产销售合同应备案,要求销售回款只能划入保管人处所开设的信托资金专户,防止挪用销售回款开发其他项目或挪作他用。2005年1月*