基于共有产权的公共租赁住房融资建设研究.doc

基于共有产权的公共租赁住房融资建设研究*StudyonthePublicHousingFinancingbasedonJointProperty王效容张建坤刘科伟《现代城市研究》2012(5):20-26摘要:保障性住房建设面临着资金缺乏和不可持续两大主要难题。公共租赁住房引进民间资本、创新融资模式势在必行。本文通过借鉴发达国家和地区的公共租赁住房融资建设经验,在PPP模式的基础上,以中低收入、未婚群体为保障对象,构建了共有产权形式下的公共租赁住房融资建设模式,并以南京岱山某公共租赁住房项目为例进行了收益测算,测算结果表明此运作模式达到了“三方(民间资本、政府、入住者)满意”的结果,在经济上是可行的。该运作模式具有自身造血功能,可以实现良性可持续运营。本文的公共租赁住房融资建设研究为完善我国公共租赁住房融资体系,更好地推动全国公共租赁住房的建设提供一些启发和建议。关键词:公共租赁住房;融资;共有产权;PPPAbstract:Constructionofsocialhousingisfacingtwomajorproblems:,thispaperbuildsafinancingmodeforpublichousingtosolvethehousingdifficultiesoflow-andmiddle--:publichousing;financing;jointproperty;PPP*基金项目:国家社会科学基金项目“大学毕业生低收入群体保障性住房建设研究”(10BJY042)。作者简介:王效容(1987-),东南大学建设与房地产系博士生;张建坤(1963-),东南大学建设与房地产系教授,博士生导师;刘科伟(1986-),东南大学建设与房地产系硕士生。1引言随着我国住房保障体系的完善,保障性住房也完成了向以公共租赁住房为主体的过渡。国家“十二五”规划明确提出,“重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体”。公共租赁住房租金虽低于市场租金,但大大高于廉租房租金;且公共租赁住房具有一定的退出标准,保障人群的流动性扩大了其保障的范围,提高了保障效率。发展公共租赁住房,对于完善住房供应和保障体系、促进保障性住房可持续健康发展、实现住房保障的高效性具有十分重要的意义。公共租赁住房主要面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。这些人群是我国住房保障的核心,不仅体现在人数上,而且关乎国家发展、社会稳定。公共租赁住房问题解决的好坏,必然决定了我国保障性安居工程的成败。我国目前的国情和人口现状,单身群体占公共租赁住房保障群体的比重较大,本文拟解决面向单身群体的公共租赁住房建设融资问题,以期形成示范作用,给保障家庭的公共租赁住房类型以借鉴,从而推动全国公共租赁住房的建设。2发达国家和地区的公共租赁住房融资建设模式发达国家和地区对关乎社会福利的居民住房问题十分关注,并采取了多种形式对中低收入群体进行住房保障,其中租赁性住房保障的应用最为广泛。美国、英国和香港在公共住房的融资上经过不断摸索,形成了相应的融资制度,其成功的融资建设经验可以为我国公共租赁住房的融资建设提供宝贵借鉴。。公共住房不仅解决低收入群体的租住困难问题,而且在创造就业和消除贫民窟等方面发挥了很大作用。公共住房初期的运行模式是,政府支付建设成本,运营支出则由租户负责。为满足公共住房开发资金的需要,地方设计发行了债券,债券的本息由联邦政府支付。此后,美国政府为鼓励私人金融机构参与公共住房的开发与建设,制定向私人金融机构提供贷款补贴(后调整为向