商品房买卖合同的订立.doc

商品房买卖合同的订立通常购房者在商品房买卖合同的订立过程中相对被动,因此,为了减少购房过程中产生的风险,购房者在签订商品房买卖合同时需做到以下几点:(一)、签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识,知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此,在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同,提出质疑,对于不理解的地方要认真调查清楚。(二)、项目建设依据。应注意审查《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》上的单位名称与出卖人的关系。同时注意建设用地的用途、使用年限及来源。如果是划拨用地、军用土地以及集体土地,必须改变土地使用的性质、用途,必须办理相应的审批手续和变更登记手续。划拨用地,还必须补交百分之四十的地价款,否则,不能做为商品用地,购房者将无法办理房产证和土地使用权证。在实践中也有土地使用权被查封或因土地使用权发生纠纷而发生诉讼的房产,这将对办理产权过户有影响,应谨慎购买此类房产。(三)、合同文本是否规范。应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本,如果不是,应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。(四)、所售商品房是否已作了抵押。购房者在买房前,一定要弄清楚所购房屋的基本情况,如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系,那就随时会有被抵押权人主张实现抵押权的风险,这样,购房人不仅不能顺利取得房产证,甚至会陷入一场纠纷之中。(五)、面积确认及面积差异处理。合同有两项基本原则,即意思自治与合法原则。合同有约定的,遵从合同约定;合同没有约定的遵从法律规定。关于面积确认及差异处理问题,在开发商自制的格式合同里,很少有约定,但现行法律及司法解释以及《商品房买卖合同》示范本文里,都做出了基本一致的详细约定,建议选择《商品房买卖合同》示范本文条款。建议在签订此条时,在选择《商品房买卖合同》示范本文关于“误差”约定的条款的同时,另行在补充协议里约定什么是“误差”,在什么情况下适用“误差”约定条款。《商品房销售管理办法》第19条第二款规定:“按套计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸不一致,相关尺寸在约定的误差范围之内,维持总价格不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买售人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。”从上述法律规定看,房屋面积误差,应是指“套型”与“尺寸”引起的。如果不是因“套型”与“尺寸”引起的面积差异,不应算作面积误差。《商品房买卖合同》示范本文对开发商分摊的公摊面积,以附件的形式,要求开发商详细告知购房者,这对制止售房面积欺诈防止大幅度面积缩水,无疑起到了很好的作用。建议使用《商品房买卖合同》示范本文以合同附件形式列出公摊面积的详细情况,同时约定,如果因误差以外的原因发生的面积纠纷,按开发商售房面积欺诈处理。(六)、关于付款方式。《商品房买卖合同》示范本文里没有关于按揭付款的约定,如果选择银行按揭的付款方式,建议补充如下几项约1、按揭付款的时间,即出卖人与购房者双方同意何时由银行按揭付款。2、双方同意的按揭付款时间与银行实际的按揭时间往往不一致,建议双方约定双方同意的按揭时间与银行实际按揭时间不一致的处理方式。3、除了时间外,还有按揭金额。