土地增值应该归国家.doc

土地增值应该归国家土地增值:自然增长溢出的价值一、生产性因素个人直接对土地进行投资属于个人财产所有;国家基础设施建设商业圈形成归国家所有二、非生产性因素土地的自然增值政策因素环境因素易宪容还表示,作为一种国际惯例,无论是土地公有制还是私有制,地尽其利、地利共享是现代文明社会政府基本的政策目标。即使是土地私有制的国家,如果私人违反国家赋予土地财产权之社会目的,或较有私人用途价值更高的公共目的的需要时,国家得行使最高支配权利对私人土地所有权进行限制,使土地资源能够实现公共利益及社会职能,达到社会公平公正的理想。也就是说,土地在国家支配权下,民众得自由管理、使用、收益、处分其土地所有权,这是土地完全所有权的性质。但是土地的价值具有连接个人不动产投资环境改善和反映社会整体价值变动不可分离性,为了顾及社会公平性原则,对于非属个人投资努力而来的土地增值部分,应以赋税手段收归国有,私人仅是享受源自个人努力投资改良的价值创造。易宪容说,按照一般国际惯例,即使是在土地私人制的国家,土地的溢价可以分为个人或企业改善增值的部分及自然增值部分,对于前者,由于是个人或企业之投资之结果,自然归投资者个人所有。但是对于后者,则由于人口增加、政府公共投入等社会整体因素造成的,而非地主个人因素努力的结果,因此这一部分的土地溢价是非资本利得,其溢价不应该归个人或企业所有而是归国家所有土地涨价收益归公的理由何在“地不可永卖,因为地是我的,你们在我面前是客旅、是寄居的。”这是圣经里的一句话。在圣经中,土地是上帝的,所以土地产权归上帝所有。这里的上帝,其引申含义就是国家或政府。土地产权归上帝所有,也即归国家所有。超越圣经中的言辞,土地产权问题其实有着深厚的理论与实践基础。所谓土地产权,是指围绕土地的终极所有权所派生出来的“一束权力”,包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权等等。其中,对于人们所拥有的土地使用权的让渡行为,通常被我们错误地理解为土地产权的交易,并认为只有私有产权才能交易,因为私有产权是交易的前提和基础。所以,为了顺利实现土地产权交易,土地产权一定要私有化。其实,这是认识上的一种误区。事实上,除了皇帝(或上帝)外,人类历史上从未出现过完全意义上的土地产权私有制度。按照人们通常对土地产权的理解,土地私有的例子确实不少,但那都不是彻底意义上的土地私有。不少学者都认为美国的土地制度就是私有制,这其实也是一种假象,真正的土地私有制也即排他性的土地产权全部归私人所有的制度是不存在的,土地只有使用权时间长短有别的“卖”,没有“永卖”。所谓的土地私有,其实是私有化程度相对较高而已。房屋增值,还是土地增值就本质属性而言,所谓土地不过是具有标识意义的具象化了的地理空间位置而已,它本身并不具居住属性。能够带来居住属性的是人们在土地之上建造的各种房屋建筑物,也即土地附着物。房屋等附着物的建造需要一定的材料(行情专区)、人工等成本支出,这与普通商品的生产并无两样。区别仅在于,后者的增值属于该商品的自身的增值。而前者则不同,房屋等附着物本身并不会增值,而所谓的增值只是一种估值幻觉,真正增值的其实是该土地的地理空间位置(城镇化集聚效应,公共基础设施投资等)给人们(该土地之上房屋等附着物的居住者)带来的或预期将会带来的效用或便利性。这一特性决定了,房屋增值的本质是土地增值。从产权归属的角度讲,商品是厂