裙楼商业招商执行报告.docx

裙楼商业招商执行报告-报告目录第一部分项目综合评估………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………:风华盛世n区位位置:位于福田中心区彩田路与福华三路交汇处,位于未来中心区南n部商圈的一级核心地段。项目性质:,商住用地(非餐饮),期限为70年。n项目规模:本项目由两栋二十五层高尚联体住宅(约250户)、三层商业裙n楼和一层地下停车场(约140个车位)组成。临福华三路有840平方米(8米×105米)的商业广场、后有400平方米的花园。延街面长105米,进深27米。商场面积:n1/F2,,,计:6,:框架结构,~,。n商场现状:整体已竣工验收,商场内部水泥沙浆抹面、毛地皮;外墙面(1/F)n为12mm透玻、(2~3/F)为蓝玻和预留广告展示面;1~3层配备4部扶手电梯和2部垂直货梯,消防、通风设施已初步安装完毕。项目个体特征商场整体外观呈现出明快现代的风格,整体设计取向为开放式统一经营和管理的商业场所n商场周边通行情况良好,并且随着地铁站的建成,人流物流可保通行畅通的状态n延街展示面较宽,进深稍显不够n住宅部分250户6月份开始入住,(A)2900025000私车、货车、公交车本地居民、外来消费者、路过人流南侧福华3路(B)1800011500私车、公交车本地居民西侧岗厦入口(C)/7600/本地居民北侧福华路(D)/3100/本地居民交通网评析:所处地理位置近邻两条交通要道——深南大道和滨河大道,毗邻岗厦旧商圈,与皇岗村和皇岗口岸相守望,区域物流系统通畅成熟。交通四通八达,又与新洲路、金田路、彩田路一衣相连,形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势。处于政府规划的福田中心区彩田路商业线中心(未来中心区南区商业中心一级辐射范围),具有开办商业的地理条件和区域优势,周边中高档居民社区林立,消费资源丰富。C1相关点人车日流量表:(取R≤50M,2003/5/29)———中心区商圈,深圳中心区作为一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设区域,其商业前景必将成为继华强北商圈之后又一崭新亮点商圈。在中心区及其周边辐射范围内,随福华、滨河、中航、下步庙、莲花山、景田、香蜜湖、石厦南等区域的成熟,人们就近消费的要求日益强烈,中心区的商服物业将出现前所未有商机。未来的中心区商圈,将发挥其作为整个深圳市中心的流通职能和形象职能,并成为深圳的商业至高点。项目位于中心区商圈的东南部,属于该商圈的核心区域。区域内商业集中分布在彩田路南段。:经营种类店名经营规模(㎡)租金水平(元/㎡)商业饱和度(估算)平均趋势超市百货新一佳1600060(整租)86%(整租)65%平稳家居装饰好百年4000050(整租)79%(整租)45%上升五金家电新一佳500/24%(整租)92%(分租)73%下降行业分析:区域内的超市百货业供需两旺,而家居装饰行业总体处于一个上升阶段,五金、家电业由于没有专业细分市场而造成商业密度太低;就规模来看,家居装饰已形成区域专业市场环境,商业空间很大,超市百货随人口的增加也会有一定的上升空间;餐饮受政府规划的影响在商业供应量上有一定的限制,随即会产生很大的商业缺口。