辨明装饰装修归属+妥处房屋租赁纠纷.doc

辨明装饰装修归属妥处房屋租赁纠纷——《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所涉装饰装修物处理规定的解析发布时间:2009-10-2609:03:11来源:人民法院报编者按:权威解读版于2009年9月1日(总第4388期)刊登了最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问的相关内容。文章主要分三个方面,一是“明确租赁合同无效的范围”,二是“适用不同民法理论处理装饰装修问题”,三是“依法保护承租人的优先购买权”。在“适用不同民法理论处理装饰装修问题”这一板块,最高人民法院民一庭负责人就如何处理已形成附合的装饰装修问题进行了解答。文章见报后,有读者来信表示,对租赁合同解除后装饰装修残值损失如何确定等问题仍有不明之处,希望能看到对这一问题更为详细的解释。为此,本版编辑特请最高人民法院民一庭负责人作了回答。■独家■装饰装修物的处理涉及到物权和债权两大领域,关涉添附制度、不当得利等民法理论,在理论界及审判实务界均引起高度关注。2009年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)针对合同无效、合同解除、合同履行期间届满三种情形,吸收装饰装修物形成附合、未形成附合情形下所有权归属理论及补偿理论,用五个条款对装饰装修物的处理进行了详细规定。为便于审判实践理解和适用,现对《解释》有关装饰装修处理的规定阐述如下。焦点一装饰装修物的范围及归属合同法第二百二十三条规定,“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物”。改善是指不改变租赁物的外观形状,对其性能进行改良。增设他物是指在原有的租赁物上又添加另外的物。实践中,承租人对租赁房屋进行改善或者增设他物多在装饰装修中进行。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》规定,建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求,使用装饰装修材料,对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。《建设工程质量管理条例》释义解释称,“改建是指不增加建筑物或建设项目体量,在原有基础上,为改善建筑物使用功能、改变使用目的,对原有工程进行改造的建设项目。装修工程也是改建”。从上述部颁规定对专业术语的解释看,改建包括装饰装修,均是对建筑物进行改善的重要方式。房屋租赁市场普遍将改建称为装饰装修,房屋增设他物因多在装饰装修中进行,且常与房屋结合密切不可分离,同装饰装修区分不明显,一般也纳入装饰装修的范畴。《解释》依照行业理解,条文中所称的装饰装修物包括改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物。对租赁房屋进行改善或者增设他物,均是将动产附着于不动产。按照装饰装修物与房屋结合的继续性与固定性的物理形态和装饰装修物是否丧失独立价值的经济学标准划分,装饰装修物可分为附合和未形成附合装饰装修物两类。附合装饰装修物是动产与不动产结合后,动产成为不动产的重要部分,非毁损或变更其性质而不能分离。例如对租赁房屋铺设地板砖、吊设天花板;租赁房屋作为酒店或者商场所安装的空调管道、照明设施等。依照世界各国和我国有关添附理论的通说,动产与不动产的附合发生物权法上的效果,包括两个方面:一是动产的所有权被不动产所有权所吸纳,动产所有权灭失。二是不动产所有人即时取得动产的所有权。依照添附理论,对于未形成附合