近五年宝鸡市房地产市场发展研究.doc

近五年宝鸡市房地产市场发展研究2009-4-2315:00:00    宝鸡市统计局近年来国家对房地产行业重点调控,一方面从抑制房地产的投机性需求着手,减少房地产市场的投机与炒作;另一方面从保障房地产的民生性着手,调整住房产品结构,建立住房保障体系。随着这些政策的相继落实,宝鸡房地产市场也正逐步向理性发展回归。但从当前国际国内的形势看,房价上涨的压力依然严峻,运行中还存在着亟待进一步解决的问题。为此,我们对宝鸡市近几年房地产行业基本走势进行深入分析,梳理出当前房地产市场存在的突出问题,为政府宏观调控房地产市场提供参考。一、房地产市场供求情况1、开发规模不断扩大。5年来,宝鸡市房地产开发投资规模逐步扩大,2004-2008年,,;,%。房地产开发投资占全社会投资总额的比重,%%。房地产开发企业由2004年的107户增加到2008年的116户。房地产开发投资规模持续扩大,已成为拉动宝鸡固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。2、供需变化。2004-2008年,,%,,%。从2005年至今,呈现出商品房销售面积持续高于竣工面积的格局。2008年,:1,市场供求矛盾进一步加剧。这一方面表明居民住房需求逐年扩大,同时也说明供给增长相对迟缓,从而推动了房价的上升。3、空置情况。商品房空置面积是指报告期已经竣工但尚未出售或出租的商品房面积。衡量空置面积大小的指标是商品房空置率。商品房空置率是指报告期尚未出售或出租的商品房面积与已经竣工的商品房面积的百分比。空置率过小、过大都不利于房地产市场的持续发展。根据国家统计局的测算,对商品房空置率的界定标准如图所示。上述统计数据证明,2006年之前,宝鸡市商品房的空置率在15%-30%之间,空置是适量的,商品房的发展是良性的,近两年,宝鸡市商品房空置偏少,供不应求,影响价格上涨。4、市场预期。随着宝鸡市城市化进程的不断加快,也刺激住房需求。一是城市化进程每提高一个百分点,,有一千人买房,就会产生需求10万㎡;二是市区每年结婚成家青年5000多对,有一半新婚家庭买房,将引发需求25万㎡;三是这几年旧城改造力度不断加大,每年住房拆除面积30万㎡,至少引发被动房屋需求20万㎡;四是随着人居环境的不断改善,周边地市及本市县域群众在宝鸡市市区购房的数量持续上升;五是正常的小房换大房,环境不好的向环境好的小区过渡,大体每年有30万㎡。综合以上因素宝鸡市住房刚性需求是客观存在的。二、房地产市场价格情况1、房屋销售价格连年上涨。近5年来,宝鸡房地产价格基本保持了稳步上涨的态势。2000-2008年,%,%。 %;分阶段看,2003年之前住宅价格涨势平稳,2003年之后涨势明显加快,%。2、多数年份涨幅低于全国水平。与西安、北京、上海等一线城市相比,宝鸡市房价基数一直相对较低,多年来一直低于全国平均