同济·万象城商业定位报告 PPT.ppt

【同济·万象城】商业定位报告Ⅰ、宏观市场Ⅱ、商业市场分析Ⅲ、消费分析Ⅳ、项目商业定位Ⅴ、租金测算目录Partone:宏观市场区域交通从规划图上可以看到,该片区内住宅中心附近有3个主要的交通起始点和1个公交总站。为今后消费者的出行带来很大的便利,是该片区一大利好因素。片区内的路况情况基本良好。〖区域消费力〗 ,% 从行业来看,批发业和零售业增长较快; 其增长速度也逐年提高,2006年的增长速度仅为16%,这说明涡阳的社会消费能力较为强劲; 消费格局在日益改变,从而刺激了消费者的大力消费。宏观市场分析〖人均消费力〗人均年可支配收入大幅增长,消费力逐年增强;其增长速度也逐年提高,%,后续增长空间较大;举例:家庭平均年可支配收入为14954元,按80%用于还房贷,月还贷额约990元。按首付30%计算,可承受房屋总价在15-25万左右;同时,考虑到家庭的隐性收入及其他不可预测因素,消费者可承受房屋总价为20-30万左右。城镇居民人均可支配收入(元)宏观市场分析涡阳目前房地产市场处于起步后的阶段;此阶段客户的需求特征是自住需求和改善居住条件;房地产开发的数量迅速增加,即将进入大盘时代。2008年,涡阳人均国民生产总值为978美元,同比增长了14%。国民生产总值与房地产增长关系房产市场分析Parttwo:商业市场◆涡阳的各类商业网点遍布全城,个体私营经济的发展较为迅猛;◆已成商业格局的各街已经形成自身固定的业态组合,经营业态以服饰、家居建材、杂货、通讯等为主;◆涡阳的商业网点现阶段几乎满租,但是经营状况却不理想,各业态同质竞争较为严重;◆现阶段涡阳的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低,品牌引入较少,缺乏升级的商业引导点;〖现有商业特征〗缺乏能够满足涡阳人民日渐提高的消费理念及消费能力的中高档商业中心。〖主要商业分布格局〗传统商圈:向阳北路、涡河西路、胜利中路、胜利东路●道路属性--是涡阳县的交通主干道,行人、自行车、电动车、汽车最密集道路;商业特征--人民路集合了人们日常生活所需的各种业态,整体经营状况一般。特色商业街:胜利路、工农北路、涡河东路工农北路--是成功的一条品牌特色商业街,以经营品牌、精品服饰为主。涡河东路/建设路--是涡阳比较长久的商业街道,经营业态较为杂乱。专业市场:东环路、淮中大道、工农南段、胜利西路东环路--涡阳建材市场,形成已有五、六年时间,经营状况良好。淮中大道--涡阳县零售市场,建成已有三、四年时间,经营状况尚可。工农南段—手机等通信专业市场,形成五、六时间,经营状况良好。传统商厦:阜阳商厦、涡阳百大白马商厦阜阳商厦--综合性商厦,位于旧商业中心。涡阳百大白马商厦--近几年入驻的商厦,出租情况不理想。