中国房地产项目开发流程及其运作模式.ppt

房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序斥磐姚率奎繁苦惯派色筑棉稽医狸肋庭稳喝鞠贯湘久壬酬酪秤吉隔肤钒臂中国房地产项目开发流程及其运作模式中国房地产项目开发流程及其运作模式1第一部分房地产开发基本常识一、房地产投资的概念广义概念:房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活动中,以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。狭义概念:仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地使用权开始,经过规划设计和施工建设等过程,建成可以满足人们某种需要的房地产产品,通过销售或租赁转让给其他投资者或使用者,从而收回投资,实现预期收益目标的活动过程。房地产投资活动的经济实质——实现资金的增值。蒲懒灶揩抄雍哥击旧杠觉谴瓦改雇鸡拾佛展藕拷龙剩犹枪盆制哼盏确娶亿中国房地产项目开发流程及其运作模式中国房地产项目开发流程及其运作模式2二、房地产投资类型1、按投资方式分类直接投资:投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产,并直接参与有关的投资经营管理。间接投资:投资者将资金投入与房地产有关的金融产品,但不直接参与有关的投资经营管理。2、按投资的经济内容分类土地开发投资房屋开发投资房地产经营(包括买卖、租赁)投资物业管理和服务投资秧趣扑砖赠恭淋陪捂宵沼锤砸藻始拭琉碉礼援簧尧恫附术麦隔始堂搐欧邻中国房地产项目开发流程及其运作模式中国房地产项目开发流程及其运作模式3三、房地产开发投资的特点由于房地产本身所具有的物理和经济特征,房地产开发投资具有区别于其他投资的固有特点:商品性营利性产品的非流动性投资数额大投资周期长对专业知识和管理经验具有高度依赖性市场的区域性和区域的价格差异性与金融及法律密切相关受政策的影响较大影响投资的风险因素多惑少你祸艳诵拴冲稼茶虚涤凤单万趣追突期消钦敝腐熔浩枉粪涎***吝歉伏中国房地产项目开发流程及其运作模式中国房地产项目开发流程及其运作模式4四、决定房地产开发投资的基本要素收益成本对未来的预期鞭纳卷封歇豆妥舰赶狭掂揖碌潘番柯咖脑刹核袱川挠席吻哩嘛衙铣之轰尼中国房地产项目开发流程及其运作模式中国房地产项目开发流程及其运作模式5五、房地产开发投资应遵循的原则遵守社会利益原则盈利和增值的原则有效规避风险的原则投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则时机适宜原则便易操作原则挽愚搽兢估穿脐削僚髓思釉***嗡腑废娜俱虱袋逼椰嚏息捆腆扮吧岳刘摈血中国房地产项目开发流程及其运作模式中国房地产项目开发流程及其运作模式6六、影响房地产开发投资效果的风险因素(共6大类26种)政治风险战争长时间的***、群众性运动国家政局变化台湾海峡局势变化政策风险土地政策金融政策税收政策地方性的政策规定变化房地产制度变革产业政策社会风险区域经济的不平衡发展总体规划改变技术风险设计及施工技术规范变化异常工程地质变化规划技术指标改变经济风险土地成本变化商品房市场价格整体波动政策性的费用变化城市整体经济以及居民收入水平变化工程造价异常波动房地产租赁市场变化企业资金供应计划的变化金融政策及证券市场变化自然风险地震、海啸、台风火灾极端恶劣天气让食罚涸跳嘛爬递涉陷痉美雇劲避诣匆炳美扰候畏菊慎疮同帽厦涌咒矢末中国房地产项目开发流程及其运作模式中国房地产项目开发流程及其运作模式7七、房地产的三级市场架构1、房地产一级市场—土地出让市场是指国家将城市土地的使用权,按一定的年限一次性出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是所有者与经营者的纵向流通市场。主要特点:市场建立在城市土地国有制的基础上,交易过程不变更土地所有权,只是对其使用权进行交易。国家直接调控垄断经营。明确规定各类用地的使用性质和年限。土地出让价格的实质是“租赁价格”,租赁费用一次性收取。出让交易方式:土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、拍卖、挂牌等四种。钝漂俩航诲袒凌淹惧悲兰描厉峡檀宅畦吱份蔷锨羌卞桩铭沤余蓑淀托基迁中国房地产项目开发流程及其运作模式中国房地产项目开发流程及其运作模式8房地产三级市场架构(续)2、房地产二级市场—房地产转让市场或开发经营市场是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之间进行横向交易转让的市场。主要特点:房地产商品流通由经营向使用消费平行转移,可以说是由房地产开发向房地产消费使用的转移。交易的商品是房地产的统一体,即房屋产权与土地使用权。经营者须经资质审批,商品的销售实行“预售许可”制度。除政策性用房由政府统一定价定向销售外,交易完全市场化,不受国家垄断或政策控制。交易完成的时间比较长,涉及的经济法律关系多。腺锑翔诲靛尽瘫袜暂焰僳辊唱彰莹别行氖本惧熟动监饵厂寝瘩辣眷肉痒薛中国房地产项目开发流程及其运作模式中国房地产项目开发流程及其运作模式9房地产三级市场架构(续)3、房地产三级市场—房地产再转让市场是房地产消费者之间进行房地产商品再转