XX区房地产发展前景分析(DOC 13页).doc

九龙坡区房地产发展前景分析
重庆市房地产市场的总体概况
重庆商品住宅的市场空间及其发展趋势
2001年下半年,重庆房地产开始进入快速发展的轨道,商品房的成交量逐年上升,并达到一个较高的水平。其中,,%。由于国家宏观调控,2004年住宅成交量的增长速度放缓,比2003年略有上升,。
表1
2000-2004重庆市商品房销售面积(单位:万平方米)
年份
商品房销售面积
其中:住宅销售面积
2000


2001


2002


2003


2004


数据来源:重庆统计年鉴
图2
根据调查,主城区消费者的购房目的比较简单,绝大部分是为了改善现有居住条件,其次是满足基本居住要求和投资及为子女购房;而周边地区消费者则基本上是为了改善自身居住环境,其次为子女购房业占有相当比重,而用于投资的较少。这说明目前重庆的住宅市场是以实际居住需求为主的市场。
随着重庆经济的持续快速发展,居民收入逐年快速增加,这为重庆居民改善居住条件提供强有力的经济支撑,同样为重庆住宅市场空间的增大提供前提条件。随着重庆经济外向性的不断增强和区域经济地位的不断凸现,重庆能够吸引越来越多的外来人口,重庆的住宅市场将为满足他们的居住需求而相应增加。
数据来源:重庆统计年鉴
商品住宅供应特征及其发展态势
(1)供求基本平衡
,%,,%;,%。与此对应,,%。这说明2004年重庆市商品住宅供应与市场需求基本适应。
2004年商品住宅空置量的变化情况同样反映了重庆商品住宅的供求基本平衡。2004年1-2月份,重庆市商品住宅空置量(空置一年以上),其后则一直呈下降的趋势,。(数据来源:2004年各期重庆市统计月报)
(2)市场供给方众多
重庆的房地产市场早已是群雄逐鹿,大大小小的开发商多达1700多家,有实力的开发商不乏其数。其中,以华宇、龙湖、金科、协信等为代表、数量不少的重庆本土企业实行多项目同时操作,在多个区域进行开发运作。而据不完全统计,重庆目前已聚集了50多家外地开发商,除了早年来渝的华新黄埔以外,融侨、香江国际、鲁能集团、融创、保利集团、浙江华立、天江、西安同景集团等品牌房商强势进入,中房集团、香港裕汇集团、瑞安集团、福建武夷、润江房产、金融街、北京天鸿、上海绿地等的重庆项目也将逐渐走上前台。众多开发商共同支撑着重庆的房地产市场,2004年主城九区施工项目的数量达到1544。
(3)新盘以“少量多开”的方式进入市场
重庆房地产市场的有效需求空间相对较小,但市场的供给方却如此众多,这难免让每个开发商分到的“蛋糕”太小。这迫使许多开发商不得不将他们手中的楼盘分更多次推向市场,
而每次进入市场的量都比较有限。品牌房企华宇、龙湖、金科、协信、银星等的几个楼盘皆是采用这样的方式来推进销售。目前,重庆楼盘每期的开盘量平均约为3-4万方。
从以上分析可见,重庆商品住宅的市场空间相对较小,供应商却如此众多,他们只能谨慎供应。然而不少供应商通过多区域多盘同时操作的策略来提高自己的市场占有率,保持企业的快速发展。重庆住宅市场的“蛋糕”难以在短期内实现巨量增大,因此这种状况将持续不短的一段时间。
3、地产市场状况
尽管目前重庆房产市场的容量还比较有限,但土地具有的期权性质,决定其是各开发商实施战略的第一粒棋子。有实力的开发商抓紧时机,争抢有利地盘,大量储备了“粮食”。
根据重庆的各年“统计年鉴”和各期“统计月报”提供的数据分析可以得到,从2000年开始,历年的土地购置面积均大于土地开发面积,反映了土地的大量囤积和闲置。闲置数量在4年内连续扩张,,增长了两倍多。截至2004年12月底,。,囤积或闲置的土地足够开发一年多。由此可见,重庆的开发商确实通过大盘等方式大量囤积土地。
另一方面,目前主城成熟区域能够用于房地产开发的商住用地量却已非常有限。而重庆的房地产市场对本土