车库 车位权属问题争议研究.doc

车库_车位权属问题争议研究[摘要]车库、车位问题,一直以来是《物权法》第六章建筑物区分所有理论中的一个焦点,根据“容积率理论”确定投资的主体,根据“谁投资、谁享有”的原则,针对不同情况下车库、车位的权利归属进行阐述。在车库、车位的权利归属明晰后,还要根据《物权法》的登记制度,进行权属登记,尽快完善车库、车位的权属登记制度。[关键词]建筑物区分所有建筑容积率车库(位) 权属[中图分类号]DF521 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349(2010)09-0014-01 车库、车位的权属问题,是目前理论界和实务界对于业主的建筑物区分所有权制度研究中争议比较大的问题之一。有观点为业主所有说,认为车位、车库应归业主所有;或认为车库、车位作为业主的建筑物区分所有权内容,附属于整个业主的专有部分所有权而存在。另有观点认为,业主与开发商有约定的按约定,没有约定或约定不明的,属业主共有。一、《物权法》74条探讨(一)关于“首先满足业主的需要”的争议《物权法》关于车库、车位的使用与处分,只规定了一个原则性的条款:“满足业主的需要”。但在什么情况下属于满足业主需要,最高人民法院起草的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此作出了解释。但该解释还是会产生歧义:一是业主只有在入住四年之内提出视为符合满足业主需要,还是开发商应等待业主四年,在此期间内不能将车位、车库转让给别人。从法条原意解释出发,应是尽量满足业主的需要为宜。(二)对于出售、附赠或出租方式的探讨出售、附赠、出租的方式,是合同法领域对于标的物进行处分的方式。当然,在合同双方地位平等的前提下,采用这种方式能够体现当事人的意思自治和公平,但在现实中,开发商往往处于巨大的优势地位,开发商和业主的地位不对等。在这种地位不对等的条件下,业主如何能够实现意思自治?无法实现意思自治当然也体现不出公平,发生纠纷时也往往是业主承担不利的后果。二、车库、车位权属问题的前提性研究(一)车库、车位权属问题属于业主的建筑物区分所有权问题明确车库、车位问题属于业主的建筑物区分所有权问题,是研究车库、车位权属性质的前提性问题。对于建筑物区分所有权的概念,本文采用理论界对于建筑物区分所有最广义的概念,即建筑物区分所有权是由区分建筑物专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权构成。可见,对于车库、车位的权属划分来说,可预见的划分方式或者由某权利主体专有,或者由某权利主体共同所有、共同管理和使用。(一)“谁投资、谁享有”原则开发商开发商品房的成本,在销售时已经计入到房屋销售的价格当中,业主购买房屋时所缴纳的房款并非只包括房屋的价款,还包括土地使用权的费用。如果小区车库、车位的资金没有分摊到购房款中,而是由开发商独立负担,则属于开发商单独投资,所有权也属于开发商。(二)“容积率”问题众所周知,从形式上讲,取得某建筑物的形式证明是取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证书》,而在现行房地产行政管理制度中,只有计算建筑容积率的建筑物,在依法向国家支付土地使用费的情况下,可以依法取得《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》。建筑容积率的计算公式(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积),对于不计算建筑容积率的建筑物,其无需向国家交纳土地使用费,不能单独取得《房地产证书》。可见,在建筑物区分所有制度范畴下分析:只