期房买卖中的委托合同纠纷案.doc

--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________期房买卖中的委托合同纠纷案委托人:A公司(本案原告)承办律师:唐建辉、戎霞【案情简介】原告A公司欲购买友被告三B公司开发的商品住房一套,在付款过程中,A公司向被告一自然人甲和被告二自然人乙出具了《代缴款委托书》,其中明确约定了委托事项以及委托金额,该《代缴款委托书》上有原告单位盖章和被告一及被告二的签字确认。后原告开具了金额为1051537元、收款人为被告三B公司的银行本票,由一、二两被告代为缴纳房屋首付款。购房后,原告向二人所要购房合同和房款收据时其均以种种理由拖延搪塞,经原告调查发现,涉案房屋已经被一、二两被告以个人名义买下,且房屋买卖契约已经备案,被告三也已经将原告开出的本票入账。原告遂诉讼至法院,要求返还首付款及相应利息。庭审过程中,一、二两被告提出追加案外人丙为本案第三人的申请,理由是:1、被申请人系原告的债权人,在其要求下原告把本票收款人写作B公司;2、一、二两被告与原告间并非员工关系,没有无委托关系成立的基础前提。一、二两被告进一步认为,由于原告为被告一其开具了收入证明,可推定原告愿意为其支付房款,本案争议的房屋系原告对一、二两被告的赠与。【律师分析】1、原告与被告一、被告二之间存在委托关系,原告出具的《代缴委托书》中明确载明了相关事宜,两被告作为原告的代理人,在代理过程中没有如约履行代理职责,而是将所购房屋登记在自己名下,系越权代理行为,根据《民法通则》第六十六条第一款、第二款规定:“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。”2、被告三作为开发商应认真审核所有业主的购房手续和资料,本案中,B公司在出售商品房的时候收到了原告出具的《代缴款委托书》和原告开具的银行本票,明知一、二两被告系原告的代理人,而他们二人的购房主张与其委托事项存在明显不符。被告三不顾上述事实,擅自与一、二两被告签订房屋买卖合同,并将原告以本票形式支付的购房款项解入账户,给原告造成了经济损失,根据《民法通则》第六十六条第四款规定,“第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,由第三人和行为人负连带责任。”3、对于被告提出的追加案外人丙为本案第三人的申请,代理人认为:被申请人作为第三人主体不适格。第一,我国《民事诉讼法》第五十六条第一款规定:“对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。”一、二两被告没有证据证明购房款系被申请人的赠与,不能认为被申请人对本案标的有独立的请求权,不能作为本案的有独立请求权的第三人参加本案诉讼。第二,本案案由系委托合同纠纷,案件结果不涉及被申请人的利害关系,被申请人也不构成本案的无独立请求权的第三人。如被告认为被申请人与本案有利害关系,则应当提出书面证据予以证明。第三,根据最高人民法院关于在经济审判