某地区定价管理及市场管理知识分析报告.doc

--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________某地区定价管理及市场管理知识分析报告华钜·御庭定价市场分析报告市场综述住宅市场整体成交量惠南1~10月主要商品住宅成交量汇总单位(m2)采样楼盘:(听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园)从目前,惠南主力商品房成交数据来看,2008年整体市场走缓,前十月平均成交量为7390平方米,平均月成交58套。七月由于听潮豪园开盘,当月成交91户拉动了整体销售量。而“金九银十”的数据反映出目前惠南市场的现状,9月份成交量更是跌落到全年最底。10月成交量复苏由于丽景苑开盘,其它楼盘成交量较低。惠南成交缩量一方面由于去化放缓,另一方面因为开盘量的委缩。由于目前政策频繁出台,开发商同样处于观望状态,一些符合预售的楼盘销控部分房源(丽景苑二房、香桂园6号楼)。板块整体成交价格情况惠南1~10月主要商品住宅成交量均价单位(元/m2)采样楼盘:(艺泰安邦、听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园)上图为2008年1~10月惠南主要项目成交均价。可以看出,1~2月成交价还底于6400元水平,自3月份后,月成交均价在6950元均线上下波动。从数据走势来看,目前惠南房价趋稳。同时,值得注意的是,下半年听潮豪园、丽景苑等惠南高端楼盘上市,在当月成交量占较大比例同时,成交均价没有大幅上升,说明了目前惠南楼盘还是采取比较谨慎的开盘策略。,区域公寓市场近期供应量近乎停滞的情况下,板块均价与前期相比有所下降,原因在于热点楼盘房价已经出现一定的松动。虽然各盘报价都“坚守阵地”,但是实际成交价格都以各种名义出现一定比例的下降。听潮豪园自上月起,对其房源进行大幅优惠,总价现优惠3万元,累加抽奖的形式取得一定的成绩,10月份销售18套,是9月份的一倍。同时,大幅优惠背景下,其销售价格也大幅回落,,。成交房源来看,该案此次所推12号楼特惠房成交状况良好,该批房源沿沪南路,且1~2为商业裙房,楼层设定为3~6层,报价为6500元/m2,特价房大比例成交拉底了听潮豪园10月份的销售均价。目前,听潮豪园采取更为激进的销售策略,省去之前优惠+抽奖的复杂模式。现在购房总价直接优惠10万元。以单套90万来计算,优惠幅度达到10%~12%。相信下个月,听潮的销售价格将进一步下探。金梅雅苑于8月新推47套房源,以二房为主。目前还剩余22套,其中有7户为动迁房,本月销售2套,成交户型处于低楼层区域,使本月成交均价回落至7387元/㎡。目前本案报价仍然是8000元/平方米的均价,有98折的优惠折扣。香桂园预计9月推盘的最后一幢也推迟开盘,开盘时间预计在12月。10月没有成交。竞争项目价格在过去的10个月内。主要在售个案的成交均价主要集中于7000元/㎡左右的区间内。听潮豪园:7、8月份的成交均价达到近年来的高点,步入9、10月份,该案为了促进销售,推出了一系列的优惠活动,成交价格下降,%(656元/㎡)。鼎城丽景苑:于9月底开盘,成交均价在7442元/平方米,与该案的报价相符。富成家园:由于开发商二期开发暂缓,不急于回笼资金,不搞优惠措施等价格战,尽管销量一路下滑,但价格还是稳中有升,在7000元/㎡左右。金梅雅苑:是区域内售价最高的个案,占有老城区地段优势,目前已进入尾盘销售阶段。报价均价8000元/㎡,近几个成交均价在8200左右。香桂园:目前可售房源较少,还有最后一栋9层小高层未售,开发商欲等市场环境有所回暖后以现房销售(该案于08年12月底交房)。所剩房源甚少,以高价慢慢卖的思路缓慢去化中,故成交均价呈上升趋势,目前成交均价在6500元左右每平米。个案销售价格情况个案所报均价优惠措施实际成交均价近5个月近3个月听潮豪园7400元/㎡案报均价:7400元/㎡,景观房:9500元/㎡起价报价6780元/㎡,每层加价100元/㎡,最高在8000元/㎡左右,由于市场的低迷及个案所剩房源的位置楼层等不佳因素,项目在9-10月份该案采用降价优惠措施