某地区房地产项目管理及市场管理知识分析.doc

--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________某地区房地产项目管理及市场管理知识分析驻马店市房地产2011年市场解析第一章、驻马店市场概况第二章、住宅市场概况第三章、竞争对手分析第四章、楼市动态关注2011-10驻马店市场概况2011年上半年在调控政策频出、购房者持续观望中悄然走过,回望驻马店楼市,在政府楼市调控重拳出击下,住宅均价从年初的2935元/㎡,截止到10月统计的住宅均价3545元/㎡,经历了小幅上涨。加息、限购令等政策频频出台,我们似乎没有在2011年看到驻马店楼市的春天,而政府、开发商、购房者之间的博弈与较量,却依然在上演。保障房、商业地产等这些高频词汇,逐渐引起我们关注;调控政策利好不断,是否会掀起楼市热浪,也值得我们期待。回顾去年驻马店楼市市场,2011年,国家出台了包括土地、金融、税收等一系列房产调控政策,调控方向由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨。从提高首付到限贷,从限购到叫停三套房贷,从加强土地监管到加息,从二套房首付不低于50%到多次上调存款准备金率,让人不知所措。2011年,纵然有密集的国家调控政策出台,驻马店楼市没有“大涨大跌”,始终在调控政策中向前发展。牵一发而动全身。提高首付、加息限贷等政策一定程度上遏制了一部分炒房投资行为,同时也让一部分有着刚性需求和改善性购房需求的购房者陷入观望情绪。受政策影响,一二线城市的房价出现了一定程度的波动,部分城市的房地产市场是量价齐跌。驻马店房价仍处于逆势上扬的状态。市委、市政府制定的《驻马店市“三区两县一体化”发展总体规划纲要》显示,未来10年,“三区两县”共规划社区项目168个,;房地产共规划项目29个,,其中驿城区项目23个,。“三区两县一体化”的提出,将会深度地整合我市经济、产业、环境等资源,拉动我市经济社会的全面发展。“三区两县一体化”的打造,将对驻马店未来的城市发展提供强大的动力。改善环境,扩容城市,都将给房地产行业带来新的发展机遇,但一定要预防房价瞬间骤升的“吹气球”现象的发生。数据篇——上半年房价涨610元/平方米在限购、限价、限贷、保障房、加息等多重政策的影响下,上半年驻马店楼市可以用卖方恐慌、买方纠结来形容。我们逐一来梳理一下各月的楼市变化:第一季度:1、2月份受去年行情以及新政即将出台等消息的影响,楼市比较旺销,大规模“抢签”购房促使成交量急速攀升,两月成交量近10万平方米。而到了2月底,由于受各地一线城市“限购令”出台的影响,很大一部分的投资置业者也都陷入买与不买中。据有关数据统计,部分一线城市限购令出台后的第二周,我市普通住宅仅成交266套,市场销量迅速跌至冰点,直至3月下旬,驻马店商品房销量才小有回升。第二季度:4、5、6三月政策除去中央颁布的“国八条”、“房产税改革”、“货币紧收”政策外,地方政府并未出现更进一步的执行落实,所以本季度的销量都处于平稳状态,没有出现大涨大跌的情况,价格也比较坚挺,均价为3290元/平方米,%,第三季度:进入7、8、9三月,政策调控越发严厉,住房与城乡建设部调整住房公积金存贷款利率、中国人民银行上调人民币存贷款基准利率、央行起调整存准基数、部分地方政策推出房屋限购、存量房房产税等政策,直接影响到二三线城市的购房群体,这一系列政策,在打击投机群体之时,使原本刚需群体也受到严重影响。政策篇——政策频出加压楼市回顾上半年,是调控政策频出的半年,几乎每个月都有新的政策出台。,,7月6日央行第三次加息。5月1日开始,驻马店房屋销售实行“一房一价”。5月10日首套房贷首付上调至四成,基准利率上浮5%-10%一系列楼市调控政策剑指“价格过快上涨”的住宅市场,在渐进调控房地产住宅市场的大背景下,投资客也已意识到转型的时刻或许到来,纷纷将目光转向了受新政影响较小的商业地产,如今的驻马店楼市俨然步入了城市综合体时代。商品房市场分析篇截止2011年10月31日,全市商品房预售登记房屋453套,,总均价为3545元/平米。环比2011年9月份,10月销售面积下跌45%,销售套数下跌36%,销售均价上涨2%。解析:2010年是房地产行业国家宏观调控最为严厉的一年。尽管如此,驻马店市房地产市场仍然是稳固发展的一年,虽楼市整体成交量有所下跌,但是成交均价在稳中增长,预计2011年,我市的房地产市场将继续持续供销两旺的态势。未来随着商业物业供应的持续放量,特别是城市综合体项目的增加,大型集中型商业的