某地区项目管理及市场调研管理知识分析报告.doc

--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________某地区项目管理及市场调研管理知识分析报告北京市高层住宅沿街底商市场调研分析报告目录第一部分引言 3第二部分项目产品分析 3一、 合立方 3(一) 项目概况 3(二) 合立方街产品分析 4(三) 项目产品分析小结 8二、 沿海·赛洛城 9(一) 项目概况 9(二) 赛洛·有条斜街产品分析 10(三) 项目产品分析小结 12三、 中海紫御公馆 13(一) 项目概况 13(二) 项目底商产品分析 14(三) 项目产品分析小结 16四、 新景家园 17(一) 项目概况 17(二) 项目底商产品分析 18(三) 项目产品分析小结 20五、 铂晶豪庭 21(一) 项目概况 21(二) 项目底商产品分析 22(三) 项目产品分析小结 24六、 京投快线·阳光花园 24(一) 项目概况 24(二) 项目底商产品分析 25(三) 项目产品分析小结 28七、 华纺易城 29(一) 项目概况 29(二) 华纺易街产品分析 29(三) 项目产品分析小结 31第三部分项目总结分析 32一、 项目分析总结 32二、 底商产品开发、营销建议 32(一) 产品开发 32(二) 产品营销 33第一部分引言所谓底商,是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的一层、二层销售都较为困难,其价位相对其他层位也较低,开发商通过转向做底商,价格可以卖得更好,同时小区的商业配套也得以解决。近两年,随着国家及地方房地产调控政策的频频出台,各城市(北京等一线城市为主)住宅类产品市场进入寒冬期,投资者纷纷将目光转向日趋火爆的商业投资上来。尤其是底商类产品投资风险小,面积只占据社区很小部分比例,拥有稳定的客源,竞争也不十分激烈;且投资回报率相对住宅类产品也具有一定优势。然而并不是任何项目都适合开发底商或者说并不是每个项目的底商都具备很高的投资价值,关于底商产品的开发、营销也是一门很深的学问。第二部分项目产品分析合立方项目概况项目综述合立方位于昌平区东小口镇,中滩村大街与立水桥西路交叉口处,地铁5号线与13号线换乘站——立水桥站向北300米。5号线贯通南北,13号线连接东西,更有40条公交线路形成网状交通,实为奥北交通中枢。项目对外共推出3栋楼盘,其中两栋50年产权loft公寓产品、一栋70年产权住宅类平层产品另有部分40年产权临街底商。项目规划设计建筑风格合立方采用现代主义建筑风格,立面凝练、简约,室内布局在有限的面积内设计出多功能复合空间,满足生活多方位需求。建筑结构形式项目上层住宅采用框架-剪力墙结构,一层底商及地下车库为框架结构。停车解决方案、车位配比项目车位共计200余个(地上80个,地下约140个),统一由物业对业主出租,项目前期住宅公寓产品已于3月底完成入住,车位预计6月份开始出租,车位配比约为1:,因其优越的地理位置以及巧妙的产品设计备受广大客户的青睐,两期产品均在短期内全部售罄,并树立了良好的市场信誉与群众口碑。2011年初项目乘胜追击,推出临街底商类产品——合立方街,吸引众多客户慕名而来,销售依然火爆。合立方街产品分析产品概况区域商业环境合立方街为合立方项目底商,紧邻立水桥地铁5号线/城铁13号线双轨交汇处,便捷的交通、庞大的流动人群使得财富价值极速提升。紧邻奥北最大的shoppingmall——龙德广场,北方明珠、万意商品市场、地下商街等,一起构筑了奥北区域最为成熟的商业圈。此外,项目周边环伺着大量成熟稳定的居住社区,汇聚了大批具有高消费能力的白领、都会人士及城市新贵,形成稳定长久的消费人群。为商业经营、投资带来了极大的保障。基本经济技术指标社区名称合立方街开发商北京新城时代房地产开发有限公司位置地铁13号线与5号线换乘站立水桥站西北300米处建筑面积(平米)4、5#楼一层部分共计2700平米目前售价(元/平米)均价55000 单套面积范围(平米) 120-300零售(14套)层高(米)6进深(米) 10-20装修标准毛坯有无退、错、漏设计无上市时间2011年初销售情况已售出80%合立方街主要为合立方4、5#楼一层底商产品,总建筑面积2700平米。共14套产品,户型面积为120-300平米,层高6米,使用率高达90%,按loft产品出售,均价55000元/平米,目前已完成80%的产品去化。产品条件①临街外向型商业,位于龙德广场商业圈,在龙德广场和家乐福等商业配套的带动下,形成超过100万的固定时尚消费人群,对其商业有一定的带动作用,发展潜力巨大。②产品总建筑面积2700平米,体量小,去化压力较小。③层高统一6米,,成功具备自建LOFT商业空间的先