高速铁路火车站商业物业的开发与经营模板.doc

高速铁路火车站商业物业的开发与经营高速铁路火车站商业物业的开发与经营前言 2005年杨宝民带领人员系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业,从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,我们深感高起点开发我国高速铁路站点物业的重要性迫切性。我们不仅要充分利用高速铁路火车站点的商业物业,而且要充分利用并规划好周边8公里土地的商业价值,完善高速铁路经过城市的商业布局,充分发挥高速铁路的连带作用。  本文以长沙高速铁路站点物业及周边8公里区域作为研究案例,运用区域经济学和商业经济的知识,重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路;运用总部经济理论,探讨在长沙依托新火车站建设我国中部区域CBD的可行性。对即将兴建的京沪高速铁路等21个站点,我们重点分析区域经济特色和重点站点的商业规划特色,介绍如何借鉴发达国家经验,利用高速铁路兴建机会,顺利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代,充分发挥高速铁路对经济与社会和谐发展的火车头作用。一、 高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响—广州高速铁路对长沙区域经济的影响二、 高速铁路铁路站点商业项目的定位方法----购物中心与商业街区结合 以零售商业为主    可以在相邻区域考虑批发市场功能三、 日本高速铁路站点商业项目的典型案例—京都火车站四、 武广高速铁路长沙新火车站商业广场的项目五、 长沙城市生态CBD的策划思路一、 高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响—广州高速铁路对长沙区域经济的影响打开地图,我们就能看到,京沪铁路的两端是中国最大的两个经济区域———环渤海经济区和长三角经济区。“这种关系就像一个哑铃,环渤海、长三角是哑铃的头,京沪铁路是中间的杆。”长三角是一个已经发展成熟的经济区,现在需要的是向外辐射其产业升级,而环渤海是一个正在建设的新经济区域,正需要承接这种辐射。但现在这个哑铃的杆显然是太细了。怎么办?? 图2京沪高速铁路关键数据示意图京沪铁路堪称中国最繁忙的铁路,沿线居住着全国1/4以上的人口,还有济南、蚌埠、徐州这样的交通重镇。京沪铁路只占全国铁路营运线的2%,%%,运输密度是全国铁路平均运输密度的4倍。京沪高速铁路拉近了南京和上海之间的距离,今后南京到上海购物消费人群将会增加,同时上海到南京旅游人群也将相应增加。无锡的的城市商业与物流地位加强,无锡区域经济发展增加了拉动力。京沪高速铁路对上海经济发展影响最大,上海市闵行区华漕镇的房地产价格开始上升,相关商业地产和住宅地产项目开发量加大。二、 高速铁路铁路站点商业项目的定位方法 1. 城市中心商业定位方法      日本京都火车站和中国大连火车站都属于城市中心项目,商业一般以零售业态为主。大连胜利广场位于大连火车站南侧,所在地区是大连商业中心,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比较拥挤。原来并无广场,在开发后形成一个广场,,广场下兴建了目前全国最大的地下综合体,有商业餐饮娱乐停车等多种功能,建筑面积12万平方米,地面上还有2座各1万平方米的塔楼。顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外,同时作为露天表演舞台,吸引许多大连市民前来休闲购物。图3大连胜利广场开发成功经验:充分利用城市中心地下通道优势,有效引导人流进入大型地下商业购物中心,突出青春时尚等业态,多种业态有效组合。香港开发商特别注重长远经营,成为全国最成功的地下购物中心。      上海虹桥交通枢纽位于闵行区华漕镇,属于上海郊区。上海市政府正式发布《上海市综合客运交通枢纽布局规划》,其中称,规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”,近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站。在主体建筑内的地下设置两个城市地铁车站,引入5条通往上海市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西两侧分别设有交通广场,分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地,区域内还配置了足够的社会车辆停车场。另外,在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道,并布置商业、餐饮等设施。图4上海虹桥交通枢纽总平面图图5上海虹桥交通枢纽规划效果图我们认为上海虹桥商业区规划要重点考虑如下问题: 第一办公、商业、餐饮、酒店建筑面积应该有合理的比例,根据市场研究结果设定相关比例。由于酒店占有非常重要地位我们建议以经济型连锁酒店为主,同时设置四星级酒店和五星级酒店各一家,其中四星级酒店客房数目可以根据市场调查结果设定。第二建议在商业布局与业态设计中充分考虑引进外国百货和本地特产经营有经验的商场,在建筑形态上要考虑购物中心与商业街区结合,其中商业街区要占有重要位置。在项目航站楼的商业布局需要,建议采用国际上流行的长廊布局,中间设置自动扶梯,把出口和商场入口巧妙结合,整个购物流线比较通畅。图6韩国仁川国际机场航站