房地产可行性研究报告基本框架图.doc

--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________房地产可行性研究报告基本框架图可行性研究报告基本框架图项目总论→项目背景————————可行性研究结论↓项目名称市场预测开发公司项目建设进度可行性研究单位投资估算和资金筹措研究依据项目建规模和内容项目开发手续项目投资和市场研究→市场宏观背景———————区域市场分析↓全国投资环境区域市场界定X市投资宏观背景供给分析区域发展及前景预测需求分析宏观市场与本项目发展借鉴竞争分析典型物业调查市场分析有关结论项目分析及评价→地块解析—————SWOT分析————项目评价↓交通条件地形、地势水、电、气保障规划限制条件市场定位及项目评估→项目定位————————方案评估意见↓开发进度安排→工程规划说明-—————施工横道图↓投资估算与资金筹措→总投资估算————资金筹措————投资使用规划↓固定资产投资总额资金来源投资使用计划流动资金估算筹备方案借款偿还计划销售及经营收入测定→各物业销售收入估算—销售回款计划—资金来源与运用—销售利润↓财务与敏感性分析→赢利能力分析——项目研究性分析——社会效益和影响分析↓开发进度安排→结论性意见——主要问题及解决方法——风险及防范产品策划环节总体工作流程项目总体规划布局↓地块价值分类—分期开发策略—开发主题导入↓项目总体规划理念↓总体风格—功能分区—交通路网↓概念设计任务书↓项目景观规划理念↓景观布局—风格立意↓项目建筑规划理念↓建筑单体设计—户型设计—建筑与景观互动↓项目公建配套规划理念↓总体配套理念—分期配套设置—配套功能设置—特色配套设置↓详规设计任务书定位策划工作流程项目SWOT分析↓劣势分析及化解—优势分析及利用—威胁分析及对策—机会分析及利用↓项目资源审核↓内部资源——外部资源↓项目竞争力分析↓市场空白点分析—差异化竞争优势定位—核心竞争力分析—产品形态初步定位↓基准项目研究↓开发原创概念定位↓项目核心定位↓核心开发主题定位—主题市场形象定位—生活方式定位—社区文化定位↓项目产品形态定位↓项目价格定位销售队伍组建及培训团队组织加构项目经理↓销售经理—————策划经理—————其他后勤人员↓↓销售主管策划师—调研员—文案↓销售代表1、2、3楼员搭配原则性格内项——性格外向长相漂亮——长相一般心胸宽阔——心胸较窄经验丰富——无经验身材较高——身材偏低男性——女性素质较高——素质偏低有专业知识——无专业知识售楼员的素质要求形象仪表、谈吐礼仪、应变能力、协作能力、思维方式、专业知识行业状况、销售知识、谈判技巧、服务态度、创意能力、实操经验仪容仪表身体整洁:每天洗澡,保持身体清洁无异味容光焕发:注意饮食卫生,劳逸结合,保持精神饱满适量化妆:女性销售人员必须化淡妆,化妆须适当而不夸张头发整洁:经常洗头,做到没有头屑口腔清洁:每天刷牙两次,保持牙齿洁白,口气清新双手整洁:勤剪指甲,经常洗手,保持双手卫生制服整齐:制服常换洗,穿着要整齐,皮鞋要擦亮姿势仪态1、咳嗽或吐痰时,请用干净的纸巾或手帕掩住口部2、打哈欠或喷嚏时,应走开或转过头来掩住口部3、整理头发、衣服时,请到洗手间或客人看不到的地方4、当众挖鼻孔、搔痒或剔指甲会有损自己的形象5、手不应该插在口袋里,双手应垂直;坐着时平放在桌面,不要把玩物件6、当众不应耳语或指指点点7、不要在公众区域奔跑8、抖动腿部,倚靠在桌子或柜台上都属不良****惯9、与别人谈话时,双目须正视对方的眼睛10、不要在公众区域搭肩或挽手11、工作时,以及在公众区域不要大声讲话、谈笑及追逐12、在大堂等公众场合,不能当着客人谈及与工作无关的事情13、与人交谈时,不应不时看表及随意打断对方的讲话言谈举止坐、站、走路和谈话都要得当,工作要有效率。1、彬彬有礼主动同客人、上级及同事打招呼多使用礼貌用语,例如:早晨好、请、谢谢、对不起、再见、欢迎光临等如果知道客人的姓和职位,要尽量称呼其职位,比如王总等讲客人能听懂的语言进入客户的办公室前须先敲门同事之间要互敬互让,说话要温文尔雅使用电梯时要先出后入,主动为别人开门笑口常开面带笑容接待各方宾客保持开朗愉快的心情仪容、装扮男员工发式头发要前不过眉,旁不过耳,候补盖发领头发要整齐、清洁,没有头屑不可染发(黑色除外)女员工发式刘海不盖眉自然、大方头发过肩要扎起头饰应用深颜色,不可夸张或耀眼发型不可太夸张不可染发(黑色除外)耳环女员工只可佩带小耳环(无坠),款式要端庄大方,以淡雅为主面容面容神采奕奕,保持清洁,无眼垢及耳垢男员工不可留胡须手员工指甲长度不超过手指头女员工可涂透明色指甲油只可佩带一只小戒指,不可佩带其它首饰经常保持手部清洁鞋经常保持清洁、光亮、无破损并符合工作需要穿着公司统一配发的工作鞋袜子女售楼员须