研究所李少明2006年7月培训课件.ppt

研究所李少明2006年7月房地产政策调控告一段落优质成长公司将有超额收益1房地产政策调控告一段落围绕国六条的政策已出台完毕,下半年应该不会有调控政策出台今后的政策重点可能是增加税收调节的手段和完善住房保障制度2今年来出台的调控政策时间出处文件目的5月九部委国六条《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》调整住房结构6月九部委十五条《住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国六条实施细则7月建住房165号《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》70%,90平米7月建住房171号《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》控制热钱7月人民银行两次提高存款准备金率,%的水平紧缩投资7月国税发108号《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》打击炒房3“国八条”的核心是控制房地产投资增长速度和房价上涨速度,是双重目标。而控制房价成为“国六条”的历史使命。但在投资增长速度已经放慢的背景下,要控制房价是十分棘手的事情,调整住房结构就成为唯一的选择。“国六条”政策调整的要点一:4和金融手段相比,税收政策有明显的优点:1)可以做到精确打击。在打击房地产投机的同时,不会使其他行业无辜受到牵连,也不会让一般老百姓的正常生活受到影响;2)税收部门与房地产行业没有直接的利益关系,税收政策容易得到贯彻实施。从国外的经验看,在抑制房地产价格时也十分重视税收政策。我们有理由相信,中国的房地产调控中,税收政策还会得到进一步的发挥。未来可能会出台的政策包括:不动产税、消费税,也有可能修改所得税法,对房地产的转让实行累进的税率。如果这些政策出台,都会对房地产市场产生明显影响。投资者应该给予足够的重视。但不动产税涉及多方利益,出台难度大。政策展望一:今年调控政策告一段落,中期会有税收政策出台6国八条和国六条的核心都是打击投机、调整住房供应结构,希望通过市场的途径使住房市场的供给与需求的结构得到平衡。但国内外的实践表明,依靠市场的力量是无法使住房市场得到均衡的。完全的住房市场化必然会出现住房市场的结构性矛盾:有限的土地资源会配置到收益较高的高档住宅上,而中低收入阶层无法得到他们所需要的住房。在十七大召开之前,为了缓和住房价格不断上涨所带来的社会压力,政府会在住房制度的调整方面有所作为,估计,在未来的政策调整中,会通过大幅增加廉租房供给来缓解住房市场的结构性矛盾。若增加廉租房供给,会直接冲击住房市场的价格,尤其是中低挡住宅的价格,使相关的公司的收益受到影响。政策展望二:重点完善我国住房保障制度7国内贷款自筹资金自有资金其他资金定金及预售款Jun-%%%%%Jul-%%%%%Aug-%%%%%Sep-%%%%%Oct-%%%%%Nov-%%%%%Dec-%%%%%Feb-%%%%%Mar-%%%%%Apr-%%%%%May-%%%%%Jun-%%%%%开发商资金紧张,银行贷款增加8结论:依然看好房地产中长期的发展1962-1980年中国婴儿潮所带来的房地产消费将维持到2015-2020年。历史上,美国、日本等国家的婴儿潮带来了经济繁荣期、房地产等消费的繁荣期,中国也不例外。超过30%的房地产公司近两年净利润复合增长率超过30%从美、日、台、港近几十年股市发展的历程来看,地产股是最重要的板块,中国的房地产股也将是引领未来中国A股市场的核心板块,是未来10年或更长的时间里最赚钱的公司,会演绎出比上述国家和地区股票更精彩的财富故事。万科上涨了数倍,类似的故事还有招商地产、华侨城、金融街等。未来的5到10年中,中国的上市公司中还会有比万科等更优秀的房地产类公司出现。9优质成长公司将有超额收益10