南昌凤凰洲地块及银湖地块土地价值与分析报告.doc

谨呈:锡华集团南昌凤凰洲地块及银湖地块土地价值与分析报告北京金网络地产顾问(中国)二○○八年八月目录第一章南昌市整体研究 3一、城市概况 5二、城市宏观经济发展趋势 9三、南昌房地产概况 15第二章南昌房地产调研 19一、土地市场研究 19二、板块概况 25三、热点板块研究 ——青云谱板块 ——象湖新城板块 39四、同比区域分析 49五、南昌写字楼市场 ——2010年商业发展规划 (酒店式公寓)产品分析 95第三章凤凰洲项目规划及价值 97一、地块条件研究 100二、地块环境研究 102项目定位及可行性研判 ; 113四、项目经济测算 (C方案) (B方案) (A方案) 130第四章银湖项目分析 132一、区域研究 132二、银湖地块条件研究 133三、地块环境研究 133四、项目定位分析 、商铺可行性分析 136五、项目定位总结 137第一章南昌市整体研究一、,全省政治、经济、文化、科技和信息中心,国家级历史文化名城,长江中游重要的区域中心城市。南昌市位于东经115°27′--116°35′,北纬28°09′--29°11′,处江西省中部偏北,赣江、抚河下游,滨临我国第一大淡水湖鄱阳湖。全境以平原为主,东南平坦,西北丘陵起伏,,。,%,%,岗地、%。全市平均海拔25米,城区地势偏低洼,平均海拔22米。西部是西山山脉,最高点梅岭主峰洗药坞,。南昌市水网密布,赣江、抚河、锦江、潦河纵横境内,湖泊众多,有军山湖、金溪湖、青岚湖、瑶湖等数百个大小湖泊,市区湖泊主要有城外四湖:青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖(含礼步湖、蝶子湖),城内四湖:东湖、西湖、南湖、北湖。,共辖四县五区、一个新区和两个国家级开发区,总人口是:近500万。(含辖市:南昌县、新建县、进贤县、安义县)南昌市区的人口是:。全国35个特大城市之一。南昌市中心城区范围为236平方公里。,南昌就建有若干个原始居民点。至三千年前,南起青云谱北至艾溪湖,形成了古代南昌居民的聚集区。公元前202年,汉高祖刘邦命颖阴侯灌婴驻守南昌一带。次年(公元前201年),灌婴率部在今南昌火车站东南约四公里的皇城(黄安)寺附近修建了一个方圆十里八十四步、辟有六门的土城,取“昌大南疆”之意,命名为“南昌”,时人称之为灌城,系南昌建城的开始。南昌城市用地范围包括昌南、昌北两部分。昌南城:城市适度发展,重点在降低人口密度,疏散旧城人口,调整用地结构,逐步外迁老城区的污染扰民工厂,完善交通等基础设施、改善生活居住环境质量,保护历史人文景观和环境,建成具有强辐射能力的全市行政、商业、金融、科技和文化信息中心。昌北城:城市发展新区,高标准、高起点进行建设,城市功能自我完善,自成体系,集中建设,开发一片,建成一片,形成规模。中远期吸纳昌南旧城人口和二、三产业。发展外向型工业,保护昌北整体环境。利用昌北良好的山水自然条件,在空间环境布局上重点突出城市与“山”、“水”自然环境的有机结合,采用组团结构形式,使昌北城成为有独特地貌,体现现代化山水园林城市功能和形象的新城区。南昌按